深度报告：三四线楼市观察-20230831-华安证券-18页_1mb

三四线楼市观察总结

核心内容

2023年7月24日政治局会议后，全国4大一线城市、21个新一线及二线城市、24个三四线城市陆续出台地产调控政策，地产行业进入政策效用验证期。三四线城市在地产尾部风险与修复程度方面表现更为敏感，其土拍与库存去化路径更长，对整体地产市场具有重要影响。

主要观点

• 三四线城市的重要性：尽管一二线城市更受关注，但三四线城市仍贡献全国三分之一的土拍收入与五分之一的新房销售额，是地产行业不可忽视的部分。
• 政策敏感性较低：三四线城市对政策“触达”的敏感度低于一二线城市，其价格指数触底时间滞后，政策效果显现较慢。
• 库存去化趋势：三四线城市库存规模下降，但出清周期延长与新增供应减少，导致去化过程更为缓慢，存在“被动式”去库存现象。
• 支撑因素：包括返乡置业、改善型需求、开发商以价换量、渠道分销新增需求、一二线城市外溢客群以及旅居型城市等，支撑三四线地产去库存。
• 政策调整：三四线城市政策调整步伐相对更缓，主要措施包括放松公积金使用条件、购房补贴、认房不认贷等。

三四线房地产定位

• 2018年前：棚改货币化安置是主要去库存手段，货币化安置率从2014年的9%提升至2017年的60%。商品房待售面积从2015年起回落，至2019年基本触底。
• 2018年后：棚改退坡，旧改补位，内生需求成为主要支撑。部分城市因返乡置业与改善型需求释放，表现出较强的需求韧性。

支撑三四线地产行情的因素

拿地端

• 城投拿地占比提升：2022年与2023年1-7月，三四线城市城投拿地占比显著上升，分别为56.1%与34.4%。
• 流拍率分化明显：三四线城市流拍率高于一二线城市，其中部分城市流拍率超过50%，而如扬州、眉山、盐城等城市流拍率较低，城投支撑力度强。
• 拿地机构以城投为主：三四线城市拿地机构以城投和当地国企为主，传统房企参与有限。

销售端

• 出清周期延长：三四线城市出清周期分别为52.2个月（三线）与55.8个月（四线），明显高于一二线城市。
• 销供比下降：三四线城市销供比低于1的比例为54.6%，明显高于一线城市（0%）与新一线城市（15.8%）。
• 库存去化支撑因素：包括改善型需求、开发商以价换量、渠道分销新增需求、一二线城市外溢客群、回乡置业等。

政策落地下“突围”的三四线城市

分类与特征

1. 强产业支撑的三四线城市：如扬州、盐城，地处长三角与珠三角区域，具备一定抗跌性。
2. 毗邻中心城市的城市：如昆山、太仓、廊坊，承接中心城市外溢需求，具备一定市场活力。
3. 旅居型城市：如三亚、西双版纳、桂林，依托宜居、康养、旅游概念，具备一定吸引力。
4. 以产业突围的城市：如淄博，拥有城市流量，具备发展潜力。

政策调整

• 一线城市：政策调控步伐加快，如广州、深圳放宽“认房不认贷”限制。
• 二线城市：政策调整积极，涵盖11类措施，如公积金贷款、首付比例、税费减免等。
• 三四线城市：政策调整相对缓慢，以放松公积金使用条件为主，部分城市实施购房补贴、认房不认贷等具体措施。

关键信息

• 政策效果：三四线城市政策调整效果需进一步观察，尤其是政策落实与市场反应。
• 库存去化：尽管库存规模下降，但出清周期延长，去化过程缓慢。
• 未来趋势：三四线城市需依靠内生需求与政策支持，逐步实现市场平衡。

风险提示

• 数据提取和计算可能带来误差，需谨慎对待。

图表概览

• 图表1：棚户区改造住房：建设计划与实际执行
• 图表2：棚改货币化安置率
• 图表3：商品房与商品住宅待售面积
• 图表4：新建商品住宅价格指数：同比
• 图表5：100大中城市成交土地总价：分城市能级
• 图表6：政府性基金收入及三四线城市占比
• 图表7：卖地收入占政府性基金比重
• 图表8：企业商品房销售套数
• 图表9：企业商品房销售金额
• 图表10：全国城市二手房出租挂牌价指数：分城市能级
• 图表11：企业、城投拿地宗数、占比
• 图表12：城投拿地数量占比
• 图表13：城投拿地金额占比
• 图表14：各能级城市拿地金额及城投拿地占比
• 图表15：2023年1-7月，各城市供地总量及流拍率
• 图表16：样本城市拿地机构
• 图表17：样本城市出清周期
• 图表18：样本城市销供比
• 图表19：新一线城市、二线城市房地产调控政策统计
• 图表20：三四线城市房地产调控政策统计
• 图表21：商品住宅成交面积及成交价格：扬州
• 图表22：商品住宅可售面积及出清周期：扬州
• 图表23：商品住宅成交面积及成交价格：昆山
• 图表24：商品住宅可售面积及出清周期：昆山
• 图表25：商品住宅成交面积及成交价格：桂林
• 图表26：商品住宅可售面积及出清周期：桂林
• 图表27：商品住宅成交面积及成交价格：淄博
• 图表28：商品住宅可售面积及出清周期：淄博

结论

三四线城市在地产市场中扮演重要角色，其去库存过程复杂且缓慢，需关注政策支持与内生需求变化。部分城市具备较强支撑因素，可能率先走出困境，但整体仍面临较大挑战。