20170228-广发证券-房地产行业_经济圈的核心三四线城市销售热度短期或将持续_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本报告聚焦于中国房地产市场在2017年2月的销售与库存情况，重点分析了经济圈核心三四线城市的销售热度及整体市场表现。

主要观点

• 整体成交情况：房地产市场整体成交环比继续回升，一线四大城市成交面积环比上涨22%，二线城市成交面积环比上涨14%。
• 城市分化：一线城市中，广州成交环比上涨35.2%，北京环比转正上涨19.5%。二线城市中，宁波、南昌、昆明涨幅超过40%，而济南、南京、福州则出现环比下滑，其中南京跌幅达35%。
• 区域表现：环渤海区域环比上涨10%，长三角区域上涨12%，珠三角区域中广州涨幅显著，深圳、东莞基本持平。
• 库存情况：11大城市库存指数微幅下行，推盘量环比大幅上行，去化继续放缓。
• 销售预期：三四线城市销售表现超预期，但不同城市基本面差异显著，部分城市销售热度将持续，而其他弱三线城市则缺乏长期支撑。
• 全年预期调整：17年全年成交预期增速上调至-4%。

关键信息

销售情况

• 一线城市：

  • 成交面积：67万平米
  • 环比：+22%
  • 同比：-36.79%
  • 北京：环比+19.5%
  • 广州：环比+35.2%

• 二线城市：

  • 成交面积：228万平米
  • 环比：+14%
  • 同比：-29.85%
  • 宁波：环比+40%
  • 南昌：环比+48%
  • 昆明：环比+40%
  • 济南：环比-4%
  • 南京：环比-35%
  • 福州：环比-11%

• 区域表现：

  • 环渤海区域：环比+10%
  • 长三角区域：环比+12%
  • 珠三角区域：广州环比+35.2%，深圳、东莞环比基本持平
  • 中部地区：环比+16%
  • 其他地区：环比+9%

库存与去化情况

• 库存指数：11大城市库存指数继续微幅下行，一线、二线城市分别环比微降0.96%和1.00%。
• 推盘量：全国11大城市推盘量环比继续大幅上行，后半周推盘力度显著加快。
• 去化速度：11个重点城市去化继续放缓。

全年销售预期

• 前两月销售情况：一线城市累计同比-24.8%，二线城市累计同比+1.4%，三四线城市累计同比+25.2%。
• 全国销售面积增长：估计全国一二月份销售面积同比增长约15%。
• 全年预期调整：上调17年全年成交预期增速至-4%。

本周组合

• 广发地产组合：东百集团、嘉宝集团、阳光股份、中国国贸、阳光城。
• 组合变动：本周广发地产组合保持不变。

风险提示

• 政策调控：政策调控力度可能进一步加大，导致行业销售回落快于预期。
• 市场波动：需关注市场变化及政策影响。

地产公司市场表现跟踪

• 股价变动：重点覆盖公司股价周变动幅度各异，部分公司如万科A、招商蛇口、泛海控股等表现较好。
• 公司公告：包括泛海控股融资展期、阳光股份年报、浙江广厦股权冻结、东百集团股权收购等。
• 估值与投资评级：各公司估值及投资评级信息如表3所示。

重点城市商品房市场跟踪

• 北京土地供应：计划供地总量3900公顷，住宅用地610公顷。
• 南京楼市政策：建立新建商品住房销售价格承诺制度、价格监管信息系统及网上价格诚信平台。
• 房价变化：15个实施调控政策的城市中，11个城市新建商品住宅价格环比下降，3个城市环比持平，广州环比上涨0.6%。

投资评级说明

• 行业投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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本报告仅供参考，不构成投资建议，且不对其准确性或完整性做出任何保证。客户不应仅依据本报告做出投资决策，而应结合自身情况和市场变化独立判断。