20150914-广发证券-房地产行业_成交改善或逐步放缓_28页_2mb

房地产行业分析总结（2015年8月）

核心内容概述

2015年8月，全国房地产市场整体延续了7月的淡季调整趋势，但同比仍保持显著增长。政策层面继续宽松，尤其在信贷和公积金政策方面，推动了购房需求的释放。尽管成交环比小幅回落，但同比增幅依然强劲，显示出市场在政策支持下的韧性。房价整体呈现环比上涨趋势，部分城市出现同比转正。随着政策逐步落地，预计未来两个季度房地产市场将继续受益于宽松政策，但成交改善速度或将放缓。

主要观点

政策继续宽松，促进市场复苏

• 央行降息降准：8月25日再次宣布降息降准，释放更多货币流动性，房贷利率降至历史最低点，降低了购房成本。
• 公积金新政：三部委联合出台政策，支持公积金贷款“认贷不认房”，将已结清的二套房首付比例降至20%，有利于三四线城市改善性需求释放。
• 限外政策松绑：执行10年的限外政策在8月松绑，为宽松政策环境注入积极预期，尽管对需求支撑有限，但有助于市场预期改善。

各线城市成交情况

• 一线城市：8月成交环比下降10.2%，但同比上涨52%，房价环比上涨1.7%。
• 二线城市：成交环比下降3.1%，同比上涨19%，房价环比上涨0.17%。
• 三线城市：成交环比下降0.7%，同比上涨30%，房价环比转正，上涨0.02%。
• 总体趋势：各线城市成交同比增速均有所收窄，但一线城市仍保持领先。

区域成交情况

• 环渤海地区：成交环比下降1%，但同比上涨36%。其中天津、青岛同比分别上涨91%和32%，而济南同比仅上涨5%。
• 长三角地区：成交环比下降8%，同比上涨29%。苏州、南京、杭州同比分别上涨21%、82%、7%。
• 珠三角地区：成交环比下降5%，同比上涨33%。东莞同比上涨126%，而佛山同比下降25%。
• 中西部及其他重点城市：成交环比涨跌不一，武汉、重庆、长沙同比分别上涨29%、30%、32%，成都同比下降18%。

二手房市场

• 8月全国17城市二手房成交指数为619，环比下降14.05%，同比上涨104%，市场热度依旧。
• 二手房价格指数环比上涨0.7个百分点，但涨幅有所收窄。部分城市如北京、上海、广州二手房价格呈现环比上涨或持平趋势。

关键信息

成交情况

• 全国44城市商品房成交指数为321，环比下降4.06%，同比上升26%。
• 39城市住宅成交指数为345，环比下降2.06%，同比上升31%。
• 8月为传统淡季，但同比增幅仍保持在20%以上。

房价走势

• 一线城市房价环比上涨1.7%，但涨幅收窄。
• 二、三线城市房价环比转正，分别上涨0.17%和0.02%。
• 二手房价格指数环比上涨0.7%，但涨幅较前月明显收窄。

库存与去化

• 全国商品房库存指数承压小幅上行，但去化周期因高成交量有所下降。
• 各线城市库存指数均承压上行，但去化周期保持下降趋势。
• 重点区域如长三角、珠三角库存有所改善，但整体库存仍偏高。

投资建议

• 行业集中度提升带来投资机会，重点关注万科、保利地产、京投银泰和嘉宝集团。
• 预计未来政策环境将维持宽松，基本面将继续改善，但成交改善或逐步放缓。

风险提示

• 基本面恢复速度低于预期。
• 政策面预期可能因房价上涨而发生转变。

政策与市场动态

重点政策

• 北京：通州限购升级，公积金利率下调，支持棚改和定向安置住房建设。
• 上海：公积金利率下调，推动改善型需求。
• 深圳：允许异地缴存公积金的深圳户籍职工申请首套公积金贷款，放宽申请条件。
• 青岛、福州、厦门等地出台多项房地产支持政策，包括去库存、取消限购等。

市场表现

• 各重点城市成交同比保持增长，但增幅收窄。
• 二手房市场热度不减，但成交与价格增速或逐步放缓。
• 随着“金九银十”临近，开发商或将加大推盘力度，市场供给有望回升。

数据支持

• 图表与表格提供了详细的区域成交、库存、房价及政策变动数据，支持了上述分析结论。
• 数据来源包括广发证券发展研究中心、中国指数研究院、各地房管局及政策发布机构。

投资评级

• 行业评级：持有。
• 公司投资评级：买入、谨慎增持、持有、卖出。

联系信息

• 分析师：乐加栋（S0260513090001）、郭镇（S0260514080003）。
• 联系方式：邮箱与电话信息可从报告中获取。

总结

2015年8月，全国房地产市场在宽松政策推动下维持较高景气度，但成交环比有所回落，同比增速放缓。各线城市及重点区域成交与房价均呈现结构性改善，但高库存压力依然存在。未来政策环境将继续宽松，但市场基本面与成交改善速度或将逐步放缓。投资建议关注行业集中度带来的机会及部分国企改革个股。