20150914-广发证券-房地产行业_供给节奏加快_成交稍显冷淡_21页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2015年1-8月，中国房地产市场整体呈现供大于求的态势，土地市场供需分化明显，土地出让金继续下滑。住宅用地市场供给节奏加快，但成交依然偏弱，导致供给/成交比例上升。

主要观点

• 土地市场整体：300城市土地成交建筑面积累计同比-35%，土地出让金累计同比-32%。
• 一线城市：土地供给意愿明显增强，住宅用地供给环比增长100%，但成交面积和价格有所下降，溢价率大幅回落。
• 二线城市：土地供给力度回升，城市间分化明显，部分重点城市如武汉、南京、苏州等优质地块仍受追捧。
• 三四线城市：土地供给略有回升，但成交依旧低迷，楼面价和溢价率环比小幅上升，但同比仍处于低位。

关键信息

土地市场整体数据（2015年1-8月）

• 总供给：12.88亿平米，累计同比-31%。
• 总成交：9.79亿平米，累计同比-35%。
• 总出让金：11807亿元，累计同比-32%。

一线城市（2015年8月）

• 供给：合计推出地块规划建筑面积702万平米，环比+84%，同比+37%。
• 成交：合计成交地块规划建筑面积457万平米，环比+18%，同比+5%。
• 出让金：205亿元，环比-42%，同比-43%。
• 溢价率：13%，环比下降16个百分点。
• 趋势：预计9、10月份8月供给地块将进入实质性成交环节，成交量、出让金和溢价率可能回升。

二线城市（2015年8月）

• 供给：合计推出地块规划建筑面积6157万平米，环比+9%，同比-27%。
• 成交：合计成交地块规划建筑面积4336万平米，环比-18%，同比-42%。
• 出让金：811亿元，环比-1%，同比+4%。
• 溢价率：19%，环比下降2个百分点。
• 趋势：重点二线城市如武汉、南京、苏州等地优质地块竞争激烈，而无产业支撑的三四线城市仍低迷。

三四线城市（2015年8月）

• 供给：合计推出地块规划建筑面积11274万平米，环比-1%，同比-14%。
• 成交：合计成交地块规划建筑面积6887万平米，环比-22%，同比-34%。
• 出让金：490亿元，同比-34%。
• 楼面价：712元/平米。
• 趋势：尽管楼面价和溢价率小幅回升，但整体市场仍处于低位运行，库存压力大。

城市土地市场概览

一线城市

• 住宅用地：供给环比增长100%，同比+161%；成交环比-14%，同比+110%。
• 商办用地：供给环比+3%，同比-31%；成交环比+17%，同比-41%。
• 工业用地：供给环比+146%，同比+44%；成交环比+98%，同比+12%。

二线城市

• 住宅用地：供给环比+18%，同比-23%；成交环比-0.4%，同比-23%。
• 商办用地：供给环比+2%，同比-24%；成交环比-48%，同比-58%。
• 工业用地：供给环比+7%，同比-27%；成交环比-23%，同比-51%。

三四线城市

• 住宅用地：供给环比+20%，同比-10%；成交环比-2%，同比-28%。
• 商办用地：供给环比-17%，同比-25%；成交环比-26%，同比-52%。
• 工业用地：供给环比-13%，同比-16%；成交环比-37%，同比-35%。

土地出让金TOP20（2015年8月）

• 武汉：145.9亿元，同比+140%。
• 南京：137.4亿元，同比+381%。
• 广州：115.7亿元，同比+1001%。
• 苏州：105.5亿元。
• 重庆：69.2亿元，同比-18%。
• 北京：52.1亿元，同比-80%。
• 杭州：43.8亿元，同比-21%。
• 武汉东湖新技术开发区珞瑜东路以南地块：560500万元，楼面价8817元/平米，溢价率47%，成交总价榜首。
• 南京江宁区新亭路地块：477000万元，楼面价12678元/平米，溢价率51%，成交总价第二。
• 苏州高新区狮山街道地块：267723万元，楼面价15214元/平米，溢价率71%，成交总价第三。

风险提示

• 一线城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。

报告信息

• 行业评级：持有。
• 报告日期：2015-09-14。
• 分析师：
  • 乐加栋：S0260513090001，021-60750620，lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：S0260514080003，021-6075-0637，guoz@gf.com.cn
• 联系人：金山，021-60750652，jinshan@gf.com.cn

图表索引

• 图1-图4：300城市土地整体供给情况。
• 图5-图8：300城市土地整体成交情况。
• 图9-图16：300城市住宅用地供给和成交情况。
• 图17-图20：供给/成交住宅用地规划建筑面积及楼面价、溢价率。
• 图21-图33：各城市土地及住宅用地供给、成交情况。
• 图34-图45：二线城市土地及住宅用地供给、成交情况。
• 图46-图57：三四线城市土地及住宅用地供给、成交情况。

附录：土地新闻汇总与地王列表

• 8月25日：央行下调贷款和存款基准利率，以及存款准备金率。
• 8月27日：发改委与农行联合印发《关于加大支持国家新型城镇化综合试点的通知》。
• 8月4日：保定市谋划承接京津功能疏解产业转移。
• 8月10日：广州市发布集体建设用地使用权流转管理办法。
• 8月19日：广州城市更新文件发布，片区改造至少三成面积做公建。
• 8月14日：住建部公布保障性安居工程年度目标及完成情况。
• 8月5日：房产税列入中国立法规划，预计2017年底前通过。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

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