20210808-开源证券-宏观经济专题_保障房_新_变化_18页_1mb

保障房“新”变化分析总结

核心内容

保障房是房地产行业的重要组成部分，2021年政策重心从棚改转向租赁房发展，同时传统融资渠道受到限制，新融资方式尚在培育期。本文对政策变化、投资趋势及未来展望进行了深入分析。

主要观点

政策思路对棚改支持弱化，转向租赁房

• 2021年以来，政策重心从支持棚改转向发展保障性租赁住房。
• 《十四五规划》、国常会、政治局会议均提出加快发展租赁房。
• 中央财政预算中，棚改和旧改资金占比分别下降至6.0%和34.0%，而租赁房资金占比提升至51.5%。
• 2021年上半年，专项债投向租赁房资金较2020年增长121.5%。

租赁房投资增长难对冲棚改弱化

• 多数省份棚改计划数和投资额均有所下降，预计19个省份棚改计划投资额同比下降约1800亿元。
• 旧改虽受政策支持，但投资体量有限，预计2021年旧改投资同比增长约550亿元。
• 租赁房建设面积较小，2020年租赁房建筑面积占全国商品房供地面积不足0.5%。

传统融资渠道受限，新融资方式尚在培育期

• 保障房开发贷款余额同比下降1.5%。
• 专项债发行规模偏低，2021年上半年新增1457亿元，仅为2020年的34.5%。
• PPP项目保障房投资额大幅回落，上半年仅为4065.9亿元，较2017年峰值下降49.6%。
• REITs、资产支持证券等新融资方式开始支持租赁房建设，但目前规模较小，发展潜力需持续跟踪。

关键信息

保障房资金来源变化

• 2020年保障房建设资金中，棚改和旧改占比分别为15.0%和70.0%。
• 2021年，棚改和旧改资金占比分别降至6.0%和34.0%，租赁房资金占比升至51.5%。
• 2021年上半年，专项债投向租赁房资金增长121.5%。

保障房融资情况

• 开发贷款：2021年上半年余额为4.65万亿元，同比下降1.5%。
• 专项债：2021年上半年新增1457亿元，仅为2020年的34.5%。
• PPP项目：2021年上半年保障房投资额为4065.9亿元，较2017年峰值下降49.6%。
• REITs：目前成立9只，规模为314亿元，主要投向基建领域。
• 租赁房资产支持证券：存续金额为247.4亿元，发展潜力需持续跟踪。

保障房投资主体融资受限

• 城投公司债券净融资同比减少2674.9亿元。
• 房企融资受限，房地产开发贷同比下降3600亿元，地产债券净融资同比下降200亿元。

风险提示

• 租赁住房建设不及预期。
• 传统融资渠道受限，新融资方式尚不成熟。

附录

图表目录

• 图1：保障性安居工程主要分为四类
• 图2：棚改在保障房预算支出中占比较高
• 图3：棚改投资在房地产投资中占比不低
• 图4：2019年以来，棚改力度弱化
• 图5：中央财政预算中租赁房支出占比大幅上升
• 图6：专项债用于租赁房投资占比上升
• 图7：2021年多数省份棚改计划数下调
• 图8：棚改PPP新增项目数及投资额趋弱
• 图9：旧改单套投资额较少
• 图10：租赁房供地面积占比低
• 图11：2021年专项债投向棚改规模显著下降
• 图12：保障房开发贷款余额同比下降
• 图13：PSL规模下降
• 图14：PPP项目保障房资金下降
• 图15：2021年城投公司债券净融资受控
• 图16：2021年房地产公司债券净融资同比下降
• 图17：农业部28种重点监测蔬菜价格继续回升
• 图18：农业部猪肉平均批发价环比走平
• 图19：人民币对美元贬值，美元指数上涨
• 图20：人民币对欧元、日元升值
• 图21：美元兑人民币即期-中间日均价差
• 图22：离岸、在岸人民币日均价差
• 图23：30大中城商品房成交面积下跌
• 图24：30大中城商品房一线城市成交面积上涨
• 图25：30大中城商品房二线城市成交面积下跌
• 图26：30大中城商品房三线城市成交面积下跌
• 图27：100城供应土地占地面积上涨
• 图28：100城供应土地挂牌均价上涨
• 图29：100城住宅类用地成交土地溢价率下跌
• 图30：三线城市住宅类用地成交土地溢价率下跌
• 图31：线材、长材价格指数均下跌
• 图32：上周全国高炉开工率上涨
• 图33：水泥价格指数上涨
• 图34：玻璃期货价格回落
• 图35：长江有色市场铜、铝价格走势分化
• 图36：长江有色市场铅、锌价格走势分化
• 图37：上期所铜库存增加，铝库存减少
• 图38：上期所铅、锌库存均增加
• 图39：焦煤价格上涨、动力煤价格回落
• 图40：国内独立焦化厂焦炉生产率抬升
• 图41：国际原油期货结算价格回落
• 图42：LME3个月铜、铝价格均回落

表格目录

• 表1：2021年以来政策支持发展保障性租赁住房
• 表2：2021年以来政策强调防风险、稳定宏观杠杆率
• 表3：首批REITs规模较小，投向集中在基建领域
• 表4：商品期货市场核心品种多数回落
• 表5：商品期货市场细分品种中，动力煤价格指数领跌