宏观经济专题：保障房“新”变化-20210808-开源证券-18页_795kb

保障房“新”变化及宏观经济影响分析

核心内容

保障房作为房地产市场的重要组成部分，2021年政策重心从棚改转向租赁房发展。这一变化对地产投资、融资渠道及市场结构产生深远影响，同时也对宏观经济和相关行业带来新的挑战和机遇。

主要观点

1. 保障房政策思路的转变

• 棚改支持弱化：2021年以来，棚改投资持续趋弱，政策支持力度进一步下降。2019年棚改实际执行316万套，同比下降49.5%，投资额也大幅减少。
• 租赁房发展提速：政策重点转向支持租赁房建设，2021年《十四五规划》、国常会、政治局会议等均明确提出加快发展租赁住房。中央财政预算中，租赁房资金占比大幅提升至51.5%，而棚改和旧改资金占比分别降至6.0%和34.0%。
• 专项债支持租赁房：2021年上半年，专项债投向租赁房资金较2020年增长121.5%，显示政策对租赁房建设的重视。

2. 政策重心切换对投资的影响

• 棚改投资缩水：2021年，19个省份棚改计划投资额预计同比下降1800亿元，表明棚改对地产投资的拉动作用减弱。
• 旧改与租赁房投资有限：旧改投资额预计同比增长550亿元，但规模仍有限；租赁房建设面积体量小，2020年仅占全国商品房供地面积的0.5%。
• 传统融资渠道收缩：开发贷款余额同比下降1.5%，保障房专项债发行规模仅为2020年的34.5%，PPP项目保障房资金大幅下降，显示传统融资渠道受限。

3. 新融资渠道的探索

• REITs试点扩展：2021年7月，租赁住房被纳入REITs试点，为租赁房建设提供资金支持。截至当时，国内REITs产品规模为314亿元，主要集中在基建领域。
• 资产支持证券支持租赁房：租赁房资产支持证券存续金额为247.4亿元，虽有一定支持，但体量较小，未来发展仍需关注。

关键信息

• 保障房资金结构变化：2021年中央财政预算中，棚改资金占比降至6.0%，旧改降至34.0%，租赁房资金占比升至51.5%。
• 专项债增长显著：2021年上半年，专项债投向租赁房增长121.5%，显示政策对租赁房的倾斜。
• 融资渠道受限：开发贷款、专项债、PPP项目等传统融资渠道趋紧，对保障房建设形成制约。
• REITs与资产证券化尚在培育期：虽然REITs试点扩展，但目前规模有限，未来仍需观察其发展。

风险提示

• 租赁住房建设不及预期：若租赁住房建设未能达到政策预期，可能影响保障房整体发展及房地产市场结构调整。
• 融资渠道受限影响投资能力：传统融资渠道收缩，可能导致保障房建设资金不足，影响市场稳定。

未来展望

• 传统融资渠道难以扩张：在防风险背景下，传统融资方式将更加审慎，难以为保障房提供充足资金。
• 新融资渠道需持续跟踪：REITs、资产支持证券等新渠道虽有潜力，但尚处于培育期，未来需密切关注其发展情况。
• 政策导向持续影响市场结构：政策继续向租赁房倾斜，可能推动住房租赁市场发展，但需警惕政策执行力度不足的风险。

相关行业跟踪

下游：商品房成交下跌，土地市场量价齐升

• 商品房成交面积下降：30大中城市商品房成交面积下跌，其中二、三线城市成交面积下降明显，一线城市略有上涨。
• 土地市场表现强劲：土地供应量价齐升，但成交溢价率下降，显示市场对土地需求趋于理性。

中游：钢铁、玻璃价格下跌，水泥价格上涨

• 钢铁价格回落：Myspic钢价综指周环比下跌2.2%，但高炉开工率略有上升。
• 水泥价格指数上涨：水泥价格指数周环比上涨2.0%，显示市场需求有所回升。
• 玻璃价格下跌：玻璃期货价格周环比下跌6.2%，市场供需失衡。

上游：国际原油价格回落，动力煤价格回落

• 焦煤价格上涨：焦煤价格周环比上涨1.4%，显示市场对焦煤需求上升。
• 动力煤价格回落：动力煤价格周环比下跌0.5%，反映市场需求疲软。
• 国际原油价格回落：布伦特和WTI原油期货结算价周环比分别回落7.4%和7.7%，显示国际市场波动。

结论

2021年保障房政策重心由棚改转向租赁房，传统融资渠道受限，新融资渠道尚在培育期。未来需关注政策执行力度、融资渠道发展及市场供需变化，以全面评估保障房对房地产市场及宏观经济的影响。