房地产行业深度报告：保障房系列报告一：租售并举双轨制逐渐完善，保障房建设破竹建瓴-20240102-开源证券-39页_3mb

保障房建设深度报告总结

• 政策转变与核心目标:
  中国保障房体系已从以售为主的经济适用房转向租售并举，保租房成为重点。2023年14号文强调加大保障性住房建设和供给，解决工薪收入群体住房困难，并推动房地产转型发展新模式。"十四五"期间计划建设筹集900万套保障房，总投资约3万亿元，带动投资占2023年房地产投资57%以上。目标覆盖新市民、青年人等群体，促进住房市场多元化供给。

• 现状与重点城市:
  保租房建设正因城施策，一线城市如北京、上海、深圳等规划套数占比超40%。深圳调整政策，追加20万套保租房；上海已累计建设385万套，出租率平均74%；西安遵循以需定供，国企主体占比高。筹集方式包括新建、配建和存量盘活，户型以小户型为主，租金低于市场水平。

• 资金来源与支持政策:
  资金主要来源包括中央补助（如2022年708亿元）、地方专项债、公积金贷款和金融支持。政策支持包括税费减免、土地供应优惠（划拨土地、不补缴地价款）和REITs融资。预计保障房带动投资显著，未来对房地产投资贡献潜力大。

• 国际经验参考:
  新加坡模式以政府主导的组屋体系为核心，覆盖率达80%，租金优惠和严格监管确保可持续性；德国则通过多主体供给和租金管制，强调社会福利和租赁保障。这些经验提供市场化与政策干预结合的参考，帮助稳定住房市场。

• 投资建议与风险:
  房地产企业中投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企受青睐，受益标的包括保利发展、万科A、招商蛇口等央国企和民企。政策端风险包括落地不及预期、资金不到位和供需错配；房企需关注去化库存和模式转型。