20220729-光大证券-建发物业-02156.HK-首次覆盖报告_合管比高于行业水平_业绩增长确定性强_17页_1mb

建发物业 (2156.HK) 首次覆盖报告总结

核心内容

建发物业是建发集团旗下控股子公司，依托世界500强企业建发集团的强大资源与品牌支持，深耕福建省并逐步拓展至全国。公司业务涵盖物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，其中物业管理服务仍为公司主要收入来源。公司合约面积与在管面积比例（合管比）高于行业平均水平，2021年末合管比为2.24，显著高于行业均值1.63，展现出较强的业绩增长确定性。

主要观点

• 业务布局：公司深耕福建，业务已扩展至长三角及华中地区，覆盖26个城市，拥有超过20万个物业单位。
• 财务表现：2021年公司营收15.6亿元，归母净利润15.9亿元，归母净利润率10.2%，盈利能力有所改善。
• 管理效率提升：管理费用率从2017年的17.46%下降至2021年的13.67%，销售费用率稳定在0.2%左右，费用控制能力增强。
• 盈利预测：预计2022-2024年公司营业收入分别为22.1亿元、28.8亿元、35.4亿元，归母净利润分别为2.3亿元、3.3亿元、4.3亿元，EPS分别为0.17元、0.25元、0.32元。
• 估值分析：根据绝对估值法，公司合理股价为5.33港元；根据相对估值法，合理股价为4.85港元。综合考虑，目标价定为4.85港元，对应2022年预测PE为24倍。
• 行业地位：公司背靠实力雄厚的国企集团，具备良好的品牌力和稳定的项目来源，未来增长潜力较大。

关键信息

• 合约面积与在管面积：2021年末合约面积约7390万平方米，合管比为2.24，储备面积超过4000万平方米，为未来业绩增长提供保障。
• 业务结构：2021年物业管理服务收入占比48.7%，非业主增值服务占比34.9%，社区增值服务占比16.4%。
• 收入增长：公司2022-2024年营收增速分别为42%、30%、23%，归母净利润增速分别为45.5%、41.7%、30.2%。
• 毛利率：整体毛利率预计从25.01%提升至27.92%，社区增值服务毛利率稳定在45%。
• 估值依据：公司2022年PE估值为24倍，高于可比公司平均22倍，但低于其绝对估值5.33港元。
• 风险提示：业务开展不及预期、成本控制、新冠疫情反复及外拓不及预期为主要风险因素。

财务预测简表

可比公司估值比较

投资评级

• 评级：买入
• 理由：公司背靠国企集团，经营稳健，项目储备充足，业绩增长确定性强，且在社区增值服务方面具备较强竞争力。

风险提示

• 业务开展不及预期
• 成本控制风险
• 新冠疫情反复风险
• 外拓不及预期风险