20230406-国盛证券-万科A-000002.SZ-归母净利润同比微增_多元化业务逐显成效_10页_417kb

万科A（000002.SZ）总结

核心内容

万科A（000002.SZ）在2022年实现营业总收入5038亿元（YoY +11.3%），归母净利润226亿元（YoY +0.4%），利润增速低于收入增速，主要受毛利率下降和投资净收益减少影响。尽管面临行业下行压力，公司仍保持财务稳健，融资成本保持低位，三道红线维持绿档。

主要观点

• 财务表现：2022年公司营业收入增长显著，但归母净利润仅微增0.4%。毛利率下降2.3个百分点至19.6%，主要由于前期高价地结算。投资净收益同比减少38.1%至41亿元。
• 费用控制：公司期间费用率显著下降，销售管理费用率降至4.4%（YoY -0.7pct），财务费用率降至0.5%（YoY -0.4pct）。
• 融资状况：公司有息负债增长18.1%至3141亿元，但融资成本保持低位，综合融资成本为4.06%，较年初下降0.05pct。融资结构以中长债为主，银行借款占比最高，达60.6%。
• 销售额与结算：合同销售金额4170亿元（YoY -33.6%），排名行业第三；结算收入4444亿元（YoY +10.5%），已售未结资源合同金额5300亿元，覆盖结算收入1.2倍。
• 拿地策略：公司拿地收缩，全年新获取开发项目36个，规划计容建面690万方（YoY -74.1%），权益计容建面404万方（YoY -78.8%），拿地主要集中在一二线城市及销售韧性较强的粤港澳大湾区和长三角城市群。
• 多元业务：物业服务、物流仓储、租赁住宅及商业开发运营等业务稳步推进，其中物业服务收入增长26.1%，物流仓储收入增长17.9%，租赁住宅收入增长12.1%，商业开发与运营收入增长14.3%。

关键信息

• 物业服务：万物云2022年营收303亿元，蝶城数量增长27.2%至584个，降本增效成果初显。
• 物流仓储：冷链业务收入增长46.7%，高标库出租率稳定在90%，冷链园区使用率稳定在75%。
• 租赁住宅：泊寓运营管理房屋21.51万间，累计开业16.66万间，出租率96%，续租率60%。
• 商业开发：集团商业业务收入87.2亿元，印力管理项目收入54.8亿元，整体出租率93.2%。
• 投资建议：公司基本面稳固，财务稳健，融资成本低，维持“买入”评级，预计2023/2024/2025年营业收入分别为5235/4966/4655亿元，归母净利润为214/215/225亿元，对应摊薄EPS为1.8/1.8/1.9元/股，当前股价对应2023年动态PE为8.4倍。
• 风险提示：政策放松不及预期、毛利率下行超预期、公司持续减值风险。

业务发展

• 物业服务：坚持蝶城战略，推进资源整合，降本增效。
• 物流仓储：冷链业务规模领先，经营效率稳定。
• 租赁住宅：拓展自有渠道，提升拓客能力，出租率逐步恢复。
• 商业开发与运营：新项目顺利开业，管理规模稳步增长。

财务指标概览

财务比率分析

总结

万科A在2022年表现出稳健的财务状况和多元业务的持续增长。尽管销售额下滑34%，但公司通过优化融资结构、聚焦核心城市拿地及推进多元化业务，保持了较低的融资成本和合理的负债水平。公司对未来的盈利能力持乐观态度，预计2023-2025年营业收入和归母净利润将保持稳定增长，维持“买入”评级。