20220527-东方金诚-2022年4月房地产行业运行情况报告_疫情反复为楼市回暖再添阻力_政策面与销售端依旧冰火两重天_9页_3mb

2022年4月房地产行业运行情况总结

核心内容

2022年4月，中国房地产市场在多重不利因素影响下继续承压，销售和投资端均出现显著下滑，政策面则持续发力以稳定市场。整体来看，房地产行业仍处于调整期，短期内难以出现根本性扭转。

主要观点

• 销售端持续低迷：全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降39.00%和46.59%，销售面积创2016年以来单月最低水平。30大中城市日均成交套数同比下降53.55%，各能级城市销售情况均不及预期，且高能级城市下降幅度更大。
• 房价下行压力加剧：70城新建商品住宅价格同比下跌1.56%，环比下跌0.27%，连续9个月下跌。一线城市房价环比微涨，但涨幅放缓；二线城市和三线城市房价持续走低，三线城市跌幅最大。
• 投资端持续恶化：房地产开发投资完成额同比下降10.06%，土地购置面积同比减少57.29%，创2000年以来最低记录。新开工和施工面积同比大幅下降，显示房企投资意愿不足。
• 政策持续宽松：央行和监管层在4月至5月间出台多项稳楼市政策，包括降准、下调首套房房贷利率下限、优化住房金融服务等。地方政策松绑趋势向二线城市延伸，楼市扶持力度加大。

关键信息

销售情况

• 全国数据：4月商品房销售面积和销售金额分别为8722.19万平方米和8134.80亿元，同比分别下降39.00%和46.59%，环比分别下降43.15%和42.70%。
• 城市能级差异：一二三线城市日均成交套数分别为456套、1258套和869套，同比分别下降61.85%、53.94%和46.83%。高能级城市销售下滑更明显。
• 二手房市场：70城二手住宅价格同比下跌1.56%，环比下跌0.27%，连续9个月下跌。一线城市二手房价格连续5个月上涨，二线城市和三线城市持续下跌。

投资情况

• 开发投资：4月房地产开发投资完成额为11389.36亿元，同比下降10.06%，环比下降14.14%。
• 土地购置：全国房地产土地购置面积为426.92万平方米，同比下降57.29%，环比下降14.78%，创历史新低。
• 土地市场表现：8座城市首轮集中供地中，深圳土地市场热度最高，溢价率达15%；其他城市流拍率较高，部分城市如天津、济南、南京流拍率分别达80%、47%和30%。
• 拿地主体：多数地块由央国企竞得，部分二线城市本土民营房企表现活跃。

政策动向

• 央行政策：4月降准释放资金5300亿元，5月首套房房贷利率下限下调20个基点，释放鼓励刚需、遏制投机的信号。
• 监管层支持：央行和银保监会联合发布多项政策，优化住房金融服务，支持合理住房需求，保持房地产融资平稳有序。
• 地方政府松绑：4月超过60个城市出台房地产宽松政策，政策范围逐步从三四线城市向二线城市延伸，包括放松限购、下调首付比例、优化公积金政策等。

市场展望

• 短期展望：在经济走弱、疫情反复、居民购房能力下降等因素影响下，楼市回暖难度较大，预计年中前后销量继续同比下滑，但幅度可能不再扩大。
• 投资降幅扩大：房地产投资同比降幅可能进一步扩大，行业进入“磨底”阶段。
• 政策传导需时间：尽管稳增长政策密集出台，但政策效果仍需时间传导至市场，房贷利率仍有下调空间。

总结

2022年4月，房地产行业面临销售和投资双降的困境，政策面持续宽松以稳定市场。虽然高能级城市表现出一定抗跌能力，但整体市场仍处于低迷状态，居民购房意愿受经济和疫情双重影响持续减弱。未来，政策支持有望缓解行业压力，但短期内楼市难以出现明显反弹，行业或将进入调整磨底阶段。