20250406-国盛证券-房地产行业C-REITs周报_二级整体温和上涨_新增保障房REIT入市_11页_1mb

房地产：C-REITs周报总结

核心内容概述

本周C-REITs市场整体温和上涨，二级市场表现延续上行趋势。中证REITs全收益指数上涨0.63%，而中证REITs（收盘）指数下跌0.23%。从全年表现来看，中证REITs全收益指数涨幅为11.39%，位居各板块前列。与之相比，沪深300指数下跌1.37%，恒生指数下跌2.46%，房地产（申万）指数下跌4.97%，但高速公路（申万）指数上涨1.50%，成为本周涨幅最高的板块。

主要观点

二级市场表现

• 本周C-REITs二级市场整体上涨，共40支REITs上涨，24支下跌，周均涨幅为0.82%。
• 保障房板块表现最佳，涨幅达2.81%，交易活跃度最高，日均成交量245万股，日均换手率1.1%。
• 消费基础设施板块涨幅为1.5%，表现优于其他板块。
• 交通基础设施和生态环保板块回调，分别下跌0.1%和0.16%。
• 涨幅靠前的REITs包括汇添富上海地产租赁住房REIT（新上市产品）和博时津开科工产业园REIT。

估值表现

• 本周已上市REITs的中债IRR（内部收益率）分化明显，前三为华夏中国交建REIT（11.4%）、平安广州广河REIT（10.5%）、中金安徽交控REIT（9%）。
• P/NAV（市价/净值）位于0.7-1.7区间，前三为嘉实中国电建清洁能源REIT（1.7）、华夏北京保障房REIT（1.6）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.6），而华夏中国交建REIT的P/NAV最低，仅为0.7。

关键信息

指数表现

• 中证REITs（收盘）指数：本周下跌0.23%，收于868.5点；本年涨幅为10.00%。
• 中证REITs全收益指数：本周上涨0.63%，收于1078.1点；本年涨幅为11.39%。
• 沪深300：本周下跌1.37%，本年下跌1.87%。
• 恒生指数：本周下跌2.46%，本年上涨13.91%。
• 房地产（申万）指数：本周下跌0.90%，本年下跌4.97%。
• 高速公路（申万）指数：本周上涨1.50%，本年下跌2.79%。

板块表现

• 保障房：涨幅最高，达2.81%；交易活跃度最高，日均换手率2.6%。
• 消费基础设施：涨幅为1.5%，表现优于其他板块。
• 仓储物流：涨幅为0.26%，日均换手率1%。
• 产业园区：涨幅为0.57%，日均换手率0.8%。
• 能源基础设施：涨幅为1.19%，日均换手率1.2%。
• 交通基础设施：跌幅为0.1%，日均换手率0.8%。
• 生态环保：涨幅为0.16%，日均换手率1%。
• 市政水利：涨幅为0.89%，日均换手率0.8%。

交易活跃度

• 保障房板块日均成交量最高，达245万股。
• 换手率前三的REITs为：汇添富上海地产租赁住房REIT（11.1%）、工银蒙能清洁能源REIT（1.9%）、中信建投明阳智能新能源REIT（1.9%）。

投资建议

• 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复带来的REITs市场投资机会。
• 择时成为当前二级市场投资的关键，建议关注资产韧性、二级市场价格与P/NAV。
• 弱周期资产在避险情绪下仍受关注，保障房、消费基础设施等板块具备投资吸引力。
• 强周期板块可关注政策主题下的弹性及项目管理能力，如高速公路、能源基础设施等。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基础设施项目运营风险。
• 测算误差风险。

相关研究

1. 《房地产开发：2025W14：新房二手房成交量能环比小幅走弱》2025-04-05
2. 《房地产：3月百强房企月度销售报告：一季度销售市场保持低位运行，操盘销售额同比下降6%》2025-04-01
3. 《房地产：C-REITs周报——二级持续上行，市政水利、保障房表现较优》2025-03-30

图表目录

• 图表1：指数表现
• 图表2：REITs二级市场价格表现
• 图表3：REITs成交量表现
• 图表4：REITs估值表现

总结

本周C-REITs市场整体温和上涨，保障房板块表现突出，消费基础设施紧随其后。在低利率环境下，REITs市场投资机会显现，但需关注估值修复后的择时策略。建议投资者结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV进行综合评估，优先选择弱周期资产。同时，需警惕政策执行、运营及测算误差等风险。