20250907-国盛证券-房地产行业C-REITs周报_二级修复_凯德商业REIT网下询价倍数创消费REITs新高_10页_3mb

房地产市场与REITs周报总结

核心内容概览

本周房地产市场整体呈现修复态势，C-REITs二级市场表现优于其他板块，其中消费基础设施和保障房板块表现尤为突出，而数据中心和市政水利板块表现相对较弱。REITs全收益指数本周上涨0.47%，本年累计涨幅达11.42%，在主要指数中排名靠前。

主要观点

1. REITs指数表现

• 中证REITs全收益指数：本周上涨0.47%，收于1078.4点；本年累计涨幅11.42%。
• 中证REITs(收盘)指数：本周上涨0.03%，收于847.1点；本年累计涨幅7.29%。
• 本周沪深300、房地产(申万)、高速公路(申万)指数均下跌，而恒生指数上涨明显，成为本周涨幅最高的指数。

2. REITs二级市场表现

• 整体表现：本周C-REITs二级市场呈现修复行情，已上市REITs总市值约2189.1亿元，平均单只REIT市值约30亿元。
• 涨跌情况：本周47支REITs上涨，24支下跌，周均涨幅为0.53%。
• 板块表现：
  • 消费基础设施：涨幅最高，达1.24%。
  • 保障房：涨幅为1.08%。
  • 仓储物流：涨幅为0.6%。
  • 数据中心：涨幅最弱，为-0.28%。
  • 市政水利：涨幅为-0.08%。
• 交易活跃度：数据中心板块交易最为活跃，日均换手率1.3%，是所有板块中最高的。

3. REITs估值表现

• IRR（内部收益率）：表现分化，前三为华夏中国交建REIT（9.6%）、平安广州广河REIT（8.6%）、中金湖北科投光谷REIT（7.5%）。
• P/NAV（市净率）：多数REITs处于0.7-1.8区间，前三为嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）。

4. 投资建议

• 主线一：关注政策主题下的低估值项目修复机会，包括高能级城市消费增长弹性、专业运营带来的管理溢价、三季度暑期客运高峰与货运车流恢复带来的价格弹性，以及物流及厂房类园区租赁需求改善。
• 主线二：弱周期资产红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。
• 主线三：REITs扩募与新发并行，关注资产储备充足、项目优质的原始权益人，以获取龙头效益。

关键信息

• 总市值：已上市REITs总市值约2189.1亿元。
• 平均单只市值：约30亿元。
• 交易活跃度：数据中心板块最活跃，日均换手率1.3%。
• IRR最高：华夏中国交建REIT（9.6%）。
• P/NAV最高：嘉实物美消费REIT、易方达华威农贸市场REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT（均为1.8）。

风险提示

• 二级市场价格波动风险：市场行情可能受多种因素影响，存在价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险：项目运营状况可能影响REITs收益。
• 测算误差风险：相关数据可能存在测算误差。

作者与相关研究

• 分析师：金晶（执业证书编号：S0680522030001）、周卓君（执业证书编号：S0680523070006）。
• 相关研究：
  1. 《房地产：8月百强房企月度销售报告：百强房企销售额环比继续下降，市场延续调整态势》（2025-09-02）
  2. 《房地产：C-REITs周报——估值修复，首单外资消费C-REIT获批》（2025-09-01）
  3. 《房地产开发：2025W35：本周新房成交同比-5.9%，上海优化调整购房政策》（2025-08-31）