20230109-招商银行-快评号外第507期_房贷利率动态调整长效机制点评-因城施策_稳房价_稳预期__6页_1mb

因城施策“稳房价”“稳预期”——房贷利率动态调整长效机制点评总结

核心内容

人民银行与银保监会近日发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制，以应对房地产市场下行压力，稳定房价与市场预期。该政策将2022年9月29日的阶段性政策升级为常态化机制，允许各城市根据新建商品房价格变化情况，每季度动态调整首套房贷利率下限。

主要观点

1. 政策内容：精准支持首套房需求，托底房价

• 动态调整机制：允许符合条件的城市根据新建住宅价格变化，阶段性维持、下调或取消首套房贷利率下限。
• 评估周期：以“上季度末月至本季度第二个月”为评估期，若新建住宅价格同比和环比连续3个月均下降，可调整利率下限。
• 利率下限：当前全国统一首套房贷利率下限为4.10%，即低于5年期以上LPR（4.30%）20个基点。
• 调整范围：仅针对首套房，不包括二套及以上住房，体现“房住不炒”原则，精准支持刚性购房需求。

2. 政策特征：结构性与动态性结合

• 结构性施策：政策聚焦“增量”而非“存量”，仅对首套房进行利率调整，避免刺激投机性购房。
• 因城施策：根据城市房价变化灵活调整，提升调控的精细化程度。
• 动态灵活：利率下限每季度根据房价变化进行“能下能上”的调整，既支持房价下行城市，也防止房价过快上涨。
• 政策导向：旨在稳定房价，引导市场预期，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

3. 政策效果及前瞻：积极但需时间验证

• 政策落实：机制的建立是对中央经济工作会议及《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》精神的迅速响应，释放“稳地产”信号。
• 效果评估：当前房地产市场仍处于下行期，居民购房预期疲弱，房企信用风险未完全缓解，此政策虽有助于降低首套房贷成本，但难以彻底扭转供需两端的困境。
• 未来趋势：预计更多城市将加入调整机制，房价下降幅度大的城市可能享受更大利率下调空间。
• 市场分化：由于政策锚定新房价格，部分城市可能出现新房与二手房价格走势分化。
• 政策空间：未来可能进一步扩展支持范围至二套房，以及深化供给端政策，推动“三稳”目标实现。

关键信息

• 准入城市数量：由23个增至38个，显示政策覆盖面扩大。
• 退出城市数量：有7个城市符合退出条件，表明部分城市房价已趋于稳定。
• 利率调整机制：基于新建住宅价格同比与环比连续3个月下降，调整首套房贷利率下限。
• LPR基准：5年期以上LPR为4.30%，首套房贷利率下限为4.10%。
• 附表数据：提供多个城市2022年9月至11月的新建住宅价格同比与环比增速，反映房价走势差异。

政策意义

该机制标志着房地产调控政策从“一刀切”向“精准施策”转变，通过结构性和动态调整，既能支持需求端，又能防范过度刺激市场。同时，它为未来房地产政策的进一步细化和深化提供了方向，助力实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。