20151123-广发证券-荣盛发展-002146.SZ-荣在中华_盛行天下_27页_2mb

荣盛发展 (002146.SZ) 总结

核心内容

荣盛发展是中国民营房地产开发的代表企业之一，自1996年成立以来，已在全国24个城市布局，重点聚焦于二、三线城市，尤其是京津冀区域。公司通过“大地产、大金融”战略及“盛行天下”康旅产业计划，推动平台化发展，整合房地产、物业、康旅、金融等资源，实现产业互动和资源整合。

主要观点

• 战略布局：公司坚持错位发展战略，专注于二、三线城市，尤其是环渤海、长三角及京沪高铁沿线城市，以避开与一线龙头房企正面竞争。
• 快周转模式：公司拥有可持续的快周转模式，通过有效的管理控制力和激励机制，实现高效的项目开发和销售。
• 平台化发展：公司正推进“盛行天下”计划，借助互联网工具整合资源，打造“互联网+”的运营模式，拓展康旅、金融、物业等多产业平台。
• 京津冀战略：自2014年起，公司加大在京津冀地区的布局，已锁定超过600平方公里的土地储备，未来将深耕该区域。
• 康旅地产：公司布局康旅地产，包括秦皇岛、神农架、黄山等区域，旨在打造集度假、养生、休闲等功能于一体的旅游地产项目。
• 金融业务拓展：公司通过投资河北银行、设立泰发基金等方式，推动金融业务发展，实现多产业协同发展。
• 公司估值：截至2015年，公司每股NAV价格为8.52元，对应当前股价溢价率为23.2%，略低于地产板块平均溢价率。预计2015年和2016年EPS分别为0.92元和1.04元，维持“买入”评级。

关键信息

项目布局与城市拓展

• 城市分布：公司布局于9省1个自治区的21个城市，涵盖河北、江苏、安徽、山东、湖北、湖南、辽宁、广东、四川、内蒙古等地。
• 高铁沿线布局：公司重点布局京沪高铁沿线城市，截至2014年已进入12个城市，未结建面占比达59.5%。
• 京津冀布局：公司已进入廊坊、唐山、秦皇岛、沧州、石家庄、邯郸等城市，京津冀区域可直接开发土地未结算面积接近800万方，框架协议获取土地项目面积接近600平方公里。

财务表现与盈利预测

• 财务指标：截至2014年，公司总股本为19.05亿股，2015年总股本增至38.24亿股。2015年公司每股NAV为8.52元，对应当前股价处于溢价状态。
• 盈利预测：
  • 2015年EPS为0.92元
  • 2016年EPS为1.04元
  • 2017年EPS预计为1.08元
• 财务表现：公司销售规模从2010年的100亿增长至2013年和2014年的200亿以上，销售面积和金额排名持续提升。

估值与评级

• 估值分析：公司NAV总价值为326亿元，每股NAV价格为8.52元，对应当前股价溢价率为23.2%。
• 评级：公司当前评级为“买入”，预计未来盈利增长稳定。

风险提示

• 三线城市市场：三线城市房地产市场增速较慢，旅游地产资金沉淀规模较大。
• 资产负债结构：公司资产负债率较高，达79.58%，需关注资金链安全和债务风险。

金融与康旅业务

• 金融合作：公司与河北银行合作，认购其增发股份，推动金融业务发展。
• 康旅项目：公司已与秦皇岛、神农架、黄山等地政府签署合作协议，发展旅游地产和康旅产业，为公司开辟新的增长点。

重要图表与数据

• 图1：荣盛发展历年销售金额变化，显示公司销售规模逐年增长。
• 图2：荣盛发展历年销售面积和销售金额模排名，反映公司市场竞争力。
• 图3：公司资本化路径，显示公司发展策略的演变。
• 图4：公司布局城市的示意图，展示公司布局范围。
• 图5：公司项目未结建面的变化图，显示公司项目储备情况。
• 图6：2014年公司项目未结建面的区域分布图，反映公司区域发展重点。
• 图7：公司历年拿地城市分布，展示公司城市布局策略。
• 图8：公司历年拿地区域分布，显示公司区域发展重点。
• 图9：公司历年布局京沪高铁沿线城市个数，体现公司对高铁经济的重视。
• 图10：公司新增项目沿京沪高铁分布情况，展示公司布局策略。
• 图11：公司进入京沪高铁沿线城市及京沪高铁进展情况，显示公司布局进度。
• 图12：公司京沪高铁沿线城市结算情况，反映公司业绩来源。
• 图13：公司单城市销售规模，展示公司深耕细作的成效。
• 图14：荣盛发展京津冀区域布局城市，显示公司区域发展战略。
• 图15：石家庄市商品房销售面积及均价，反映公司重点城市市场表现。
• 图16：廊坊市商品房销售面积及金额，显示公司重点城市市场表现。
• 图17：沧州市商品房销售面积及均价，展示公司重点城市市场表现。
• 图18：秦皇岛市商品房销售面积及均价，反映公司重点城市市场表现。
• 图22：公司新增储备土地楼面价情况，显示公司土地成本优势。
• 图23：公司的建安成本，显示公司成本控制能力。
• 图24：主流房企管理费用率和销售费用率比较，反映公司运营效率。
• 图25：房企管理层报酬比较，显示公司激励机制。
• 图26：主要房企销售效率比较，反映公司市场竞争力。
• 图27：公司发展规划，展示公司未来战略方向。
• 图28：荣盛发展“盛行天下”商业概念图，体现公司平台化发展方向。
• 图29：荣盛发展国内旅游六大区域，展示公司旅游地产布局。
• 图30：荣盛汤泉首岭项目，展示公司旅游地产项目。
• 图31：荣盛一杯澜项目，展示公司旅游地产项目。
• 图32：龙降坪相对位置，展示公司旅游项目地理位置。
• 图33：龙降坪周边旅游资源，显示公司旅游项目资源优势。
• 图34：神农顶景区，展示公司旅游项目资源。
• 图35：香溪源景区，展示公司旅游项目资源。
• 图36：荣盛发展黄山旅游区项目情况，展示公司旅游地产项目。
• 图37：荣盛发展莲花国际项目，展示公司旅游地产项目。
• 图38：荣盛发展及主流地产股相对估值情况，反映公司市场估值。

附录：重要表格

• 表1：荣盛发展非公开发行主要进程事件，展示公司融资进展。
• 表2：公司沿京沪高铁布局情况，反映公司高铁沿线布局。
• 表3：公司2007-2015年拿地布局情况，展示公司城市拓展历史。
• 表4：公司历年新进入城市一览，显示公司城市布局进度。
• 表5：京津冀一体化发展重要事件，展示国家战略背景。
• 表6：荣盛发展在京津冀区域签署的土地开发协议，显示公司区域布局。
• 表7：公司2009年股票期权激励计划行权期安排，展示公司激励机制。
• 表8：荣盛发展签署的旅游开发协议情况，显示公司旅游地产项目。
• 表9：项目基本信息，展示公司项目布局。
• 表10：神农架木鱼镇龙降坪项目基本信息，展示公司旅游项目。
• 表11：本次框架协议下的政策扶持，显示公司政策优势。
• 表12：荣盛发展黄山地区旅游开发协议情况，展示公司旅游项目。
• 表13：河北银行主要财务指标，显示公司金融合作进展。
• 表14：荣盛发展NAV估值情况，反映公司估值数据。

未来展望

荣盛发展计划在2016至2035年成为全国规模实力最大的房地产专业供应商之一，确立国内强势品牌地位，并实施国际化发展策略。公司将继续深化在京津冀地区的布局，同时拓展康旅、金融等新业务领域，实现多产业协同发展。