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荣盛发展 (002146) 总结

核心内容

荣盛发展是一家以房地产开发为主，同时布局康旅和产业新城的综合性企业。公司通过优化土地储备结构，实现从三四线城市向二三线城市的升级，成为京津冀区域的龙头房企。公司具备高增长、低估值、高分红的特征，2017-2018年净利润增长确定性强，具备良好的投资价值。

主要观点

• 土地储备结构优化：公司土地储备覆盖京津冀、长三角、珠三角和中西部中等城市，其中京津冀占比34%，货值占比44%，显示其在区域内的龙头地位。
• 销售结构改善：公司销售和利润主要来源于中等城市，项目均价超过1万元的项目占比47%，总货值占比56%。
• 河北限购影响有限：尽管廊坊限购政策导致成交下降，但公司通过石家庄、唐山等其他城市销售和省外市场来分担压力，河北区域货值71%位于主城区，影响较小。
• 康旅板块快速拓展：公司积极布局康旅项目，涵盖旅游、度假、养老、养生等多个领域，形成一处置业、四季度假的模式。
• 产业新城板块增长：产业新城项目在环京区域已布局9个项目，2016年实现收入15亿元，2017年上半年回款24亿元，显示其对业绩的贡献。
• 财务表现强劲：公司2016年净利润增长71%，2017年上半年增长31%，盈利能力和增长潜力良好。
• 估值合理，分红稳定：公司RNAV为16元，当前股价15元，较RNAV折价6%，2016年分红比率40%，股利支付率较高，为股东提供稳定回报。

关键信息

土地储备分布

• 京津冀：建面1135万方，货值1567亿元，占比分别为34%和44%
• 长三角：建面873万方，货值896亿元，占比分别为27%和25%
• 珠三角：建面161万方，货值174亿元，占比分别为5%和5%
• 中西部中等城市：建面1111万方，货值902亿元，占比分别为34%和25%

销售情况

• 2016年销售金额：512亿元，同比增长66%
• 2017年上半年销售金额：259亿元，同比增长59%
• 销售均价：2016年8513元/平米，2017年上半年首次突破1万元，达到10557元/平米
• 河北销售占比：2017年上半年为49%，2016年为54%
• 廊坊销售影响：廊坊6月和7月成交面积环比下降80%和53%，但主城区成交下降相对较小，仅下降63%和50%

财务指标

• 2016年净利润：41亿元，同比增长71%
• 2017年上半年净利润：54亿元，同比增长31%
• 2017年和2018年每股收益：1.24元和1.61元，同比增长31%和30%
• 市盈率：2017年为9倍，2018年预计为7倍
• 资产负债率：2017年上半年为85%，剔除预收账款后为78%
• 预收账款：2017年上半年期末为577亿元，较2016年年末增长34%

分红情况

• 累计现金分红：自2007年上市以来累计分红44亿元
• 2016年分红比率：40%，股利支付率约5%
• 2017-2018年高分红预期：公司持续高分红，为股东提供稳定回报

估值与投资评级

• RNAV：16元，当前股价15元，折价6%
• 目标价：15元，对应2017年动态市盈率12倍
• 投资评级：首次覆盖，“买入”评级

结论

荣盛发展通过优化土地储备结构和拓展康旅及产业新城板块，实现了从区域性开发商向全国性企业的转型。公司销售均价持续攀升，盈利能力稳中有升，财务指标表现良好。尽管河北限购政策对廊坊销售产生一定影响，但公司通过其他城市和省外市场有效分担压力。公司当前估值合理，具备高增长和高分红的潜力，是值得投资者关注的优质标的。