2017年-数据局_第一太平戴维斯：实际租金指数美国写字楼市场2017_60页_2mb

SERI报告总结

核心内容

第一太平戴维斯实际租金指数（SERI）是追踪美国主要中央商务区（CBD）及其周边郊区写字楼市场租金走势的权威报告。本报告基于2016年内完成的现有或新建甲级写字楼较大面积的长期租赁成交数据，分析了总租金、净租金、建筑支出、租户实际租金、业主实际租金等关键指标的变化趋势，并结合宏观经济背景进行解读。

主要观点

• 租金走势：2016年，美国主要CBD市场总租金连续第六年上涨，但涨幅有所放缓。全国未加权总租金指数从47.41美元涨至49.42美元，涨幅为4.2%。
• 净租金：净租金同比上涨5.7%，从29.75美元升至31.45美元，是总租金上涨的主要驱动力。
• 建筑支出：运营支出、房地产税和租户电费均有所上涨，其中运营支出和房地产税涨幅较大，电费则基本持平。
• 优惠价值：优惠价值在2016年显著增加，平均上涨7.2%至89.28美元，成为抑制租金上涨的重要因素。
• 租户实际租金：租户实际租金指数从36.34美元涨至37.55美元，涨幅为3.3%，低于净租金涨幅。
• 业主实际租金：业主实际租金指数从16.99美元涨至17.82美元，涨幅为4.9%，但涨幅低于2015年。
• 市场差异：各市场租金走势不一，部分市场如旧金山、亚特兰大、北新泽西涨幅显著，而休斯敦、丹佛、圣地亚哥则出现下跌或涨幅较小的情况。
• 经济背景：美国经济在2016年展现出韧性，私营部门就业增长，技术市场复苏，资本市场的活跃也推动了写字楼市场的繁荣。

关键信息

全国基准

• 总租金：全国未加权总租金指数上涨4.2%，从47.41美元升至49.42美元。
• 净租金：全国净租金指数上涨5.7%，从29.75美元升至31.45美元。
• 建筑支出：运营支出、房地产税、租户电费合计占总租金的34.8%，其中运营支出和房地产税涨幅较大。
• 优惠价值：全国优惠价值上涨5.9%至89.28美元，占总租金比例达18.1%。
• 业主实际租金：全国业主实际租金指数上涨4.9%，从16.99美元升至17.82美元。

CBD市场租金走势

• 亚特兰大：总租金上涨6.4%，净租金上涨9.4%，租户实际租金上涨12.0%，业主实际租金上涨39.5%。
• 芝加哥：总租金上涨5.6%，净租金上涨7.9%，租户实际租金上涨6.4%，业主实际租金上涨13.6%。
• 达拉斯：总租金小幅上涨2.8%，净租金上涨3.6%，租户实际租金上涨2.5%，业主实际租金上涨3.5%。
• 丹佛：总租金下跌4.0%，净租金下跌6.2%，租户实际租金下跌6.7%，业主实际租金下跌12.9%。
• 休斯敦：总租金下跌4.4%，净租金下跌7.1%，租户实际租金下跌20.3%，业主实际租金下跌36.3%。
• 洛杉矶下城区：总租金上涨2.9%，净租金上涨4.1%，租户实际租金上涨1.8%，业主实际租金上涨2.7%。
• 洛杉矶西区：总租金上涨7.9%，净租金上涨10.5%，租户实际租金上涨7.3%，业主实际租金上涨35.1%。
• 迈阿密：总租金上涨3.9%，净租金上涨5.0%，租户实际租金上涨5.4%，业主实际租金上涨9.6%。
• 曼哈顿下城区：总租金上涨1.5%，净租金上涨1.2%，租户实际租金上涨1.3%，业主实际租金上涨0.5%。
• 曼哈顿中城区：总租金上涨2.9%，净租金上涨3.6%，租户实际租金上涨2.0%，业主实际租金上涨0.5%。
• 新泽西：总租金上涨12.1%，净租金上涨20.2%，租户实际租金上涨13.7%，业主实际租金上涨35.1%。
• 费城：总租金上涨4.2%，净租金上涨4.2%，租户实际租金上涨2.3%，业主实际租金上涨2.7%。
• 菲尼克斯：总租金上涨19.6%，净租金上涨4.5%，租户实际租金上涨10.6%，业主实际租金上涨12.9%。
• 圣地亚哥：总租金上涨2.7%，净租金上涨4.0%，租户实际租金上涨3.8%，业主实际租金上涨9.2%。
• 华盛顿特区：总租金上涨5.6%，净租金上涨7.1%，租户实际租金上涨7.3%，业主实际租金上涨13.1%。

郊区市场租金走势

• 周界中心（乔治亚州）：总租金上涨8.4%，净租金上涨10.3%，租户实际租金上涨18.95%，业主实际租金上涨9.06%。
• 库克县（伊利诺伊州）：总租金上涨5.0%，净租金上涨6.0%，租户实际租金上涨20.11%，业主实际租金上涨4.61%。
• 杜佩吉县（伊利诺伊州）：总租金上涨3.0%，净租金上涨6.5%，租户实际租金上涨18.78%，业主实际租金上涨6.33%。
• 费尔菲尔德县（康涅狄格州）：总租金上涨2.2%，净租金上涨2.6%，租户实际租金上涨31.82%，业主实际租金上涨13.50%。
• 劳德代尔堡（佛罗里达州）：总租金上涨3.5%，净租金上涨4.9%，租户实际租金上涨4.6%，业主实际租金上涨7.6%。
• 长岛（纽约州）：总租金上涨3.6%，净租金上涨6.3%，租户实际租金上涨29.31%，业主实际租金上涨9.89%。
• 梅因莱恩区/康舍霍肯（宾夕法尼亚州）：总租金上涨3.6%，净租金上涨6.0%，租户实际租金上涨29.98%，业主实际租金上涨16.55%。
• 北达拉斯走廊（德克萨斯州）：总租金上涨7.0%，净租金上涨10.2%，租户实际租金上涨31.10%，业主实际租金上涨18.25%。
• 北弗吉尼亚：总租金上涨7.7%，净租金上涨7.7%，租户实际租金上涨2.6%，业主实际租金上涨2.7%。
• 奥兰治县（加利福尼亚州）：总租金上涨3.7%，净租金上涨3.9%，租户实际租金上涨4.5%，业主实际租金上涨5.6%。
• 硅谷（加利福尼亚州）：总租金上涨4.0%，净租金上涨4.5%，租户实际租金上涨4.3%，业主实际租金上涨5.4%。
• 西南部（科罗拉多州）：总租金下跌4.0%，净租金下跌6.2%，租户实际租金下跌6.7%，业主实际租金下跌12.9%。
• 沃莎姆（马萨诸塞州）：总租金上涨19.6%，净租金上涨10.2%，租户实际租金上涨27.78%，业主实际租金上涨13.67%。
• 西环商业街廊（德克萨斯州）：总租金下跌1.1%，净租金下跌1.4%，租户实际租金下跌3.3%，业主实际租金下跌3.5%。
• 西棕榈海滩（佛罗里达州）：总租金上涨6.0%，净租金上涨6.0%，租户实际租金上涨10.5%，业主实际租金上涨17.09%。
• 威彻斯特县（纽约州）：总租金上涨1.2%，净租金上涨6.3%，租户实际租金上涨29.04%，业主实际租金上涨9.89%。

市场分析

• 租金上涨：大部分市场租金上涨，但涨幅差异较大，部分市场如旧金山、亚特兰大和北新泽西涨幅显著。
• 优惠力度：优惠价值增加，尤其在租金高昂的市场更为明显，如纽约曼哈顿中城区、旧金山和洛杉矶西区。
• 运营支出：全国运营支出温和上涨1.9%，部分市场如芝加哥、丹佛和洛杉矶下城区涨幅较大。
• 房地产税：全国房地产税上涨2.4%，部分市场如费城、劳德代尔堡和奥兰治县涨幅明显。
• 租户电费：全国租户电费基本持平，部分市场如洛杉矶下城区和丹佛略有下降。
• 业主利润：业主实际租金指数上涨4.9%，但仍低于上轮周期峰值。
• 市场分化：CBD市场表现优于郊区市场，但郊区市场也有显著增长，如周界中心、斯科茨代尔和普莱诺/弗里斯科。

经济背景

• 美国经济：2016年经济展现出韧性，私营部门就业增长，技术市场复苏。
• GDP增长：美国GDP增长放缓，但受税改预期、联邦支出增加等因素影响，2017年增长预期有所上调。
• 房价走势：Case-Shiller房价指数显示，房价自2011年底触底后持续上涨，但涨幅不及上轮周期。
• 住宅销售：住宅销售市场在2011年后逐步回暖，但2015年底实施按揭贷款审查规范后有所放缓。
• 家庭收入：家庭收入中位数在2016年逐步上升，东北部和西部增长较快。
• 信贷状况：消费者分期付款信贷余额稳步增加，但2008-2010年因违约略有下降。
• 按揭拖欠率：按揭拖欠率下降，西部地区为四大区域中最低。

关键指标变化

• 总租金：全国平均总租金从47.41美元涨至49.42美元。
• 净租金：全国平均净租金从29.75美元涨至31.45美元。
• 建筑支出：建筑支出占总租金比例从35.5%降至34.8%。
• 优惠价值：全国平均优惠价值从11.07美元涨至11.87美元。
• 租户实际租金：全国平均租户实际租金从36.34美元涨至37.55美元。
• 业主实际租金：全国平均业主实际租金从16.99美元涨至17.82美元。

总结

2016年，美国主要CBD及郊区写字楼市场租金整体呈上涨趋势，但涨幅各异。净租金持续增长，而优惠价值的增加在一定程度上抑制了租金上涨对租户的影响。业主实际租金也有所上升，但整体仍低于上轮周期峰值。市场表现差异明显，部分市场如旧金山、亚特兰大和北新泽西表现强劲，而休斯敦、丹佛和圣地亚哥则出现不同程度的下跌或涨幅受限。经济复苏的背景下，写字楼市场展现出一定的韧性，但市场供需关系和宏观经济因素仍对租金走势产生重要影响。