2017美国写字楼市场实际租金指数_58页_2mb

报告摘要

SERI报告总结

核心内容

第一太平戴维斯实际租金指数（SERI）是一项针对美国主要中央商务区（CBD）及其周边郊区写字楼市场租金走势的独家研究。该报告跟踪真实租赁成交数据，反映租金及优惠谈判结果，以及部分转嫁给租户的建筑维护成本，如运营支出、房地产税和租户电费。

本报告基于2016年内完成的现有或新建甲级写字楼较大面积的长期租赁成交数据，分析各市场的总租金、净租金、建筑支出、优惠分摊、租户实际租金和业主实际租金的变化趋势。

主要观点

实际租金上涨：2016年，几乎所有甲级写字楼市场的净租金同比上涨，且连续第六年上涨，但租户实际租金涨幅仅为3.3%，主要由于业主优惠力度加大。
优惠价值上升：全国平均优惠价值上涨5.9%，达到89.28美元。在租金较高的市场，如纽约曼哈顿中城区、旧金山和洛杉矶西区，优惠价值增幅尤为显著。
租金上涨幅度放缓：2016年总租金同比上涨4.2%，净租金上涨5.7%，但涨幅低于2015年。部分市场如休斯敦和丹佛，租金甚至出现下跌。
市场表现分化：不同市场租金走势差异显著。北新泽西、旧金山和亚特兰大租金涨幅较大，而曼哈顿下城区、达拉斯和圣地亚哥的租金涨幅则相对较小。
业主实际租金温和上涨：业主实际租金连续第六年上涨，但涨幅降至2012年以来的最低水平，部分市场如曼哈顿中城区和休斯敦，业主实际租金显著下降。
运营成本与房地产税上涨：2016年运营支出和房地产税均有所上涨，但租户电费变化不大。
市场供需关系：部分市场如休斯敦和丹佛，因能源产业调整和企业搬迁需求减少，租金下跌。而其他市场如亚特兰大、北新泽西和旧金山，因强劲需求和有限供应，租金上涨显著。
技术市场表现突出：技术中心如旧金山、硅谷和西雅图等，因技术企业扩张需求，租金涨幅高于其他市场。
宏观经济影响：美国经济在2016年表现出一定的韧性，GDP增长虽温和，但住宅市场和消费者信贷等指标显示复苏迹象。

关键信息

全国基准

总租金：2016年全国总租金同比上涨4.2%，达到49.42美元。
净租金：2016年净租金同比上涨5.7%，达到31.45美元。
建筑支出：建筑支出占总租金比例下降至34.8%，其中运营支出和房地产税上涨，租户电费变化不大。
优惠分摊：全国平均优惠价值上涨5.9%，达到89.28美元，占总租金的18.1%。
租户实际租金：全国租户实际租金同比上涨3.3%，达到37.55美元。
业主实际租金：全国业主实际租金同比上涨4.9%，达到17.82美元，但涨幅低于2015年。

CBD市场租金走势

市场	2015总租金	2016总租金	总租金涨幅	租户实际租金	业主实际租金
亚特兰大	35.57	37.84	+6.4%	24.40	7.93
芝加哥	47.70	50.35	+5.6%	35.46	14.73
达拉斯	32.87	33.80	+2.8%	27.01	12.22
丹佛	42.23	40.53	-4.0%	27.61	14.70
休斯敦	45.70	43.68	-4.4%	32.39	14.47
洛杉矶下城区	40.82	42.00	+2.9%	29.07	10.58
洛杉矶西区	54.86	59.22	+7.9%	50.14	30.63
迈阿密	42.40	44.05	+3.9%	33.96	15.06
曼哈顿下城区	55.57	56.37	+1.5%	42.79	15.93
曼哈顿中城区	100.40	103.32	+2.9%	81.45	43.20
新泽西	33.63	37.69	+12.1%	28.29	11.48
费城	32.69	33.75	+3.3%	25.29	10.20
菲尼克斯	31.85	38.00	+19.0%	26.96	15.32
圣地亚哥	32.00	32.87	+2.7%	23.92	7.72
旧金山	69.95	78.05	+11.6%	65.72	45.30
坦帕湾	29.04	30.50	+5.0%	24.55	10.64
华盛顿特区	63.12	66.67	+5.6%	48.74	20.27

郊区市场租金走势

市场	2015总租金	2016总租金	总租金涨幅	租户实际租金	业主实际租金
周界中心	27.30	29.90	+9.1%	21.31	9.06
库克县	27.85	29.25	+4.7%	20.11	4.61
杜佩吉县	26.00	26.75	+3.0%	18.78	6.33
费尔菲尔德县	38.45	39.20	+1.9%	31.82	13.50
劳德代尔堡	39.74	41.15	+3.5%	35.04	16.96
奥兰治县	33.75	35.00	+3.7%	26.11	13.08
长岛	35.55	36.67	+3.1%	29.31	9.89
梅因莱恩区	33.90	35.75	+5.5%	31.70	16.55
北达拉斯走廊	36.65	39.20	+6.9%	33.45	18.25
北弗吉尼亚	40.53	42.93	+6.0%	27.91	13.32
西环商业街廊	40.91	39.95	-2.8%	29.79	17.09
西棕榈海滩	43.17	45.63	+5.7%	39.51	23.12
沃莎姆	36.63	43.20	+17.9%	28.78	13.67
硅谷	45.00	46.80	+4.0%	40.17	23.21
西南部	34.87	33.55	-3.8%	17.67	8.67

总租金组成

净租金：占总租金比例从2015年的64.5%上升至2016年的65.2%。
运营支出：平均上涨1.9%至9.27美元，占总租金比例为11.0%。
房地产税：平均上涨2.4%至6.27美元，占总租金比例为12.7%。
租户电费：微幅下降至2.43美元，占总租金比例为3.9%。
优惠分摊：平均上涨7.2%至11.87美元，占总租金比例为18.1%。

业主实际租金与租户实际租金

业主实际租金：2016年全国业主实际租金为17.82美元，较2015年增长4.9%，但仍未达2007年峰值。
租户实际租金：2016年全国租户实际租金为37.55美元，涨幅3.3%，较净租金涨幅明显放缓。

总结

本报告全面展示了2016年美国主要CBD及郊区写字楼市场的租金走势。总体来看，尽管净租金持续上涨，但业主优惠力度加大，使得租户实际租金涨幅受限。同时，部分市场如休斯敦和丹佛，因行业调整和需求疲软，租金出现下跌。技术中心如旧金山和硅谷则因企业扩张需求旺盛，租金涨幅显著。宏观经济环境总体稳健，但部分市场仍面临挑战，如能源产业和联邦政府依赖型市场。

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