第一太平戴维斯：实际租金指数_美国写字楼市场2017（201707）_60页-2mb

报告摘要

SERI报告总结：2016年美国写字楼市场租金走势

核心内容概览

本报告由第一太平戴维斯实际租金指数（SERI）发布，涵盖2016年美国主要中央商务区（CBD）及其郊区写字楼市场的租金走势与相关经济指标。报告指出，尽管净租金持续上涨，但租户实际租金涨幅受到业主优惠增加的影响，整体增长放缓。同时，业主实际租金也出现温和增长，但涨幅不及前一年。

主要观点与关键信息

1. 租金走势与优惠变化

租户实际租金：连续第六年上涨，从2015年的36.34美元增至2016年的37.55美元，涨幅为3.3%。
业主实际租金：连续第六年上涨，从16.99美元增至17.82美元，涨幅为4.9%。
净租金：同比上涨5.7%，从29.75美元涨至31.45美元。
总租金：同比上涨4.2%，从47.41美元涨至49.42美元，创历史新高。
业主优惠价值：平均上涨7.2%，达到89.28美元，占总租金的22.9%。

2. 市场细分表现

CBD市场：
- 总租金：从2015年的47.41美元涨至49.42美元。
- 亚特兰大：净租金上涨9.4%，租户实际租金上涨12.0%。
- 芝加哥：净租金上涨7.9%，租户实际租金上涨6.4%。
- 达拉斯：总租金小幅上涨2.8%，净租金上涨3.6%。
- 丹佛：总租金下跌4.0%，净租金下跌6.2%。
- 休斯敦：总租金下跌4.4%，净租金下跌7.1%。
- 洛杉矶下城区：总租金上涨2.9%，净租金上涨4.1%。
- 洛杉矶西区：总租金上涨7.9%，净租金上涨10.5%。
- 迈阿密：总租金上涨3.9%，净租金上涨5.0%。
- 曼哈顿下城区：总租金微涨1.5%，租户实际租金微涨1.3%。
- 曼哈顿中城区：总租金微涨2.9%，租户实际租金微涨1.3%。
- 旧金山：总租金上涨11.6%，净租金上涨16.2%。
- 圣地亚哥：总租金上涨2.7%，净租金上涨4.0%。
- 坦帕湾：总租金上涨5.0%，净租金上涨7.0%。
- 华盛顿特区：总租金上涨5.6%，净租金上涨7.1%。
郊区市场：
- 总租金：从35.14美元涨至36.39美元。
- 周界中心：总租金上涨8.5%，租户实际租金上涨10.7%。
- 库克县：总租金上涨5.0%，租户实际租金上涨10.7%。
- 杜佩吉县：总租金上涨1.3%，租户实际租金上涨10.7%。
- 费尔菲尔德县：总租金上涨2.0%，租户实际租金上涨10.7%。
- 劳德代尔堡：总租金上涨3.5%，租户实际租金上涨4.6%。
- 奥兰治县：总租金上涨3.7%，租户实际租金上涨4.5%。
- 硅谷：总租金上涨4.0%，租户实际租金上涨4.3%。
- 北弗吉尼亚：总租金上涨5.0%，租户实际租金上涨2.6%。
- 西环商业街廊：总租金上涨2.5%，租户实际租金微跌。

3. 各项费用变化

运营支出：从9.10美元涨至9.27美元，涨幅1.9%。
房地产税：从6.12美元涨至6.27美元，涨幅2.4%。
租户电费：从2.44美元微降至2.43美元，降幅0.3%。
净租金占比：从2015年的64.5%升至2016年的65.2%，建筑支出占比从35.5%降至34.8%。

4. 市场差异与趋势

高租金市场：曼哈顿中城区（81.45美元）仍为最贵市场，旧金山（65.72美元）紧随其后，洛杉矶西区（50.14美元）超越华盛顿特区成为第三贵市场。
市场复苏：经济复苏滞后市场如亚特兰大、芝加哥、达拉斯、迈阿密表现优异。
技术中心：硅谷、西雅图、波士顿等技术市场在2016年下半年表现出强劲需求。
供应限制：多数市场新增供应有限，导致租金上涨。
优惠力度：业主在租赁谈判中加大优惠力度，尤其在租金高昂市场，如曼哈顿中城区、旧金山、洛杉矶西区。

5. 业主实际租金与历史对比

多数市场：业主实际租金较上轮周期峰值（2007年）有所下降，如圣地亚哥、曼哈顿下城区、休斯敦等。
少数市场：如旧金山、北新泽西、芝加哥、洛杉矶西区等，业主实际租金接近或超过历史峰值。

关键数据对比

指标	2015	2016	变化
总租金	47.41	49.42	+4.2%
净租金	29.75	31.45	+5.7%
运营支出	9.10	9.27	+1.9%
房地产税	6.12	6.27	+2.4%
租户电费	2.44	2.43	-0.3%
优惠价值	11.07	11.87	+7.2%
租户实际租金	36.34	37.55	+3.3%
业主实际租金	16.99	17.82	+4.9%

市场分析与趋势

租金上涨放缓：尽管净租金连续六年上涨，但租户实际租金涨幅减缓，主要归因于业主优惠力度加大。
优惠价值创新高：多数市场优惠价值达到历史新高，尤其是纽约曼哈顿中城区、旧金山、洛杉矶西区等。
区域差异：部分市场如亚特兰大、北新泽西、旧金山、洛杉矶西区、坦帕湾表现突出，而丹佛、休斯敦等市场则面临租金下跌压力。
市场供需：多数市场租赁需求强劲，但供应有限，尤其是高端写字楼，导致租金上涨。
经济背景：美国经济表现稳健，GDP增长、家庭收入上升、消费者信贷增加、按揭拖欠率下降，均对写字楼市场产生积极影响。

名词解释

名词	定义
优惠	包括租户装修补贴和租金折扣价值。
业主实际租金	扣除相关支出后的租金收入。
净租金	不含房地产税、运营支出和租户电费的租金。
运营支出	包括HVAC、维修、公共事业费、保洁等费用。
房地产税	当地房地产税，不含特别评估和其他一次性费用。
租户实际租金	租户实际支付的总租金减去优惠分摊价值。
租户电费	租户所租空间内的电力费用，不含建筑HVAC。
总租金	净租金、运营支出、房地产税和租户电费的总和。