2017-实际租金指数_美国写字楼市场2017_61页-3mb

独家收集研究报告总结

核心内容

本报告由第一太平戴维斯（Savills East Asia）发布，分析了2016年美国主要中央商务区（CBD）及其周边郊区写字楼市场的实际租金走势。报告基于2016年内完成的较大面积长期租赁成交数据，全面反映租金及优惠的谈判结果，并包括建筑维护成本如运营支出、房地产税与租户电费。

主要观点

• 实际租金持续上涨：2016年，几乎所有甲级写字楼市场的净租金同比上涨，其中CBD市场连续第六年上涨，而郊区市场则呈现差异化走势。
• 优惠价值增加：业主为吸引租户加大优惠力度，优惠价值平均上涨7.2%。在租金较高的市场，如曼哈顿中城区、旧金山、洛杉矶西区，优惠价值涨幅尤为显著。
• 租金与优惠的相互影响：尽管净租金上涨5.7%，但因优惠价值增加，租户实际租金涨幅仅为3.3%，而业主实际租金上涨4.9%。
• 市场表现不一：部分市场如休斯敦、丹佛因能源产业疲软，租金下跌；而亚特兰大、北新泽西、旧金山等市场则表现强劲。
• 经济基本面影响市场：美国经济复苏、GDP增长、家庭收入上升及信贷市场回暖对写字楼市场起到支撑作用。

关键信息

总租金走势

• 全国平均总租金：2015年为47.41美元，2016年上涨至49.42美元，涨幅为4.2%。
• 净租金：2015年为29.75美元，2016年上涨至31.45美元，涨幅5.7%。
• 建筑支出：2016年建筑支出占总租金比例降至34.8%，其中运营支出上涨1.9%，房地产税上涨2.4%，租户电费略有下降。

租户实际租金走势

• 全国平均租户实际租金：从36.34美元上涨至37.55美元，涨幅3.3%。
• 部分市场表现突出：北新泽西、旧金山、亚特兰大分别上涨13.7%、12.9%、12.0%。
• 部分市场租金回落：休斯敦、丹佛、纽约曼哈顿中城区租金下跌，其中休斯敦跌幅最大。

业主实际租金走势

• 全国平均业主实际租金：从16.99美元上涨至17.82美元，涨幅4.9%。
• 部分市场表现强劲：旧金山、圣地亚哥、北新泽西等市场业主实际租金显著增长。
• 部分市场业主实际租金下降：休斯敦、纽约曼哈顿中城区业主实际租金大幅下降，分别降至14.47美元和43.20美元。

市场差异分析

• CBD市场：总租金、净租金、房地产税均有所上涨，但涨幅不及2015年。
• 郊区市场：租金上涨趋势明显，但部分市场如周界中心、库克县、普莱诺/弗里斯科表现突出。
• 技术中心：旧金山、硅谷、西雅图等技术市场租金上涨明显，而传统产业如能源、政府等市场则表现疲软。

影响因素

• 经济复苏：私营企业扩张、就业增长、经济韧性等对市场起到支撑作用。
• 资本市场的变化：投资者对资产的收购增加，但门户市场价格高企，投资风险上升。
• 政策与成本：低贷款成本、税收政策、运营成本等对租金及优惠产生重要影响。
• 行业差异：技术企业需求强劲，而传统行业如能源、政府等市场则面临租赁需求疲软。

结构清晰总结

总租金与净租金

• 总租金：2016年上涨4.2%，为连续第六年上涨。
• 净租金：2016年上涨5.7%，为连续第六年上涨，占总租金比例从64.5%升至65.2%。

优惠价值

• 优惠价值：2016年上涨7.2%，平均达到89.28美元。
• 优惠分摊比例：在部分市场如旧金山、洛杉矶西区，优惠分摊比例较高。

租户与业主实际租金

• 租户实际租金：2016年上涨3.3%，但涨幅低于净租金。
• 业主实际租金：2016年上涨4.9%，但涨幅低于2015年。

市场比较

• CBD市场：曼哈顿中城区、旧金山、洛杉矶西区租金最高。
• 郊区市场：北新泽西、劳德代尔堡、奥兰治县租金增长显著。
• 市场差异：部分市场如休斯敦、丹佛、圣地亚哥租金下跌或增长乏力。

重要发现

• 租金与优惠的相互作用：优惠价值的增加在一定程度上抵消了租金上涨的影响。
• 市场周期：多数市场租金仍低于上一轮周期峰值，但部分市场如旧金山、北新泽西表现优于历史平均水平。
• 行业影响：技术行业推动租金上涨，而能源、政府等传统行业则表现疲软。

副页信息

• 美国经济：GDP增长、家庭收入上升、信贷市场回暖，对写字楼市场起到支撑作用。
• 道琼斯工业指数：自2013年起稳步上升，2016年因总统大选后出现强劲增长。
• 房价走势：2016年房价小幅上涨，但涨幅不及上一轮周期。
• 住宅销售：2015年之后销售放缓，首付门槛是主要限制因素。
• 汽车销量：2016年销量逼近1800万辆，2017年预期维持高位。

总结

本报告详细分析了2016年美国主要写字楼市场的租金走势，指出净租金持续上涨，但优惠价值的增加在一定程度上削弱了租金上涨的影响。CBD市场整体表现优于郊区市场，但部分市场如休斯敦、丹佛因能源产业疲软而表现不佳。技术中心如旧金山、硅谷租金上涨明显，而传统行业市场则面临租赁需求疲软。整体而言，市场在经济复苏和资本市场的推动下有所改善，但仍存在一定的市场分化和挑战。