融资渠道收紧对房企的影响_10页_1mb

房地产行业融资政策收紧对房企影响分析总结

核心内容

2019年5月以来，监管部门对房地产行业的融资渠道进行了多维度规范，包括非标融资、美元债、ABS等，旨在遏制违规融资行为，推动行业健康发展。这些政策的出台导致房企融资能力分化加剧，优质房企受影响较小，而融资结构不合理、依赖非标融资的房企则面临较大压力。

主要观点

• 融资渠道收紧：政策重点包括信托融资、境外债券发行、ABS融资及供应链金融的规范，使得房企的融资方式受到严格限制。
• 房企影响分化：融资能力强的房企仍具备一定的扩张能力，而融资结构不合理的房企则资金承压，需重点关注其内生性现金流和土地储备变现能力。
• 地产债到期压力：2019年下半年境内地产债到期压力较大，需警惕房企流动性风险。
• 美元债融资压力较小：尽管境内融资受限，但美元债发行量上升，且未来一年到期压力不大，成为部分房企的融资补充渠道。
• 信用利差分化：房企信用资质分化将导致信用利差走扩，特别是中低评级房企面临更大挑战。

关键信息

一、政策背景

1. 银保监会窗口指导：加强对房地产信托业务的风控，限制房企通过非标、股权+债权等方式违规融资。
2. 发改委外债管理：要求房企发行外债仅用于置换一年内到期的中长期境外债务，禁止“借外债还内债”行为。
3. 银保监会规范ABS融资：严禁虚假交易，加强供应链金融的透明度和真实性核查。

二、房企融资渠道现状

• 国内贷款：银行贷款和非银贷款占比稳定，但非银贷款因政策收紧而收缩。
• 自筹资金：主要依赖自有资金和非标融资，非标融资受政策冲击最大。
• 其他融资：包括销售回款、境内债券、境外债券等，其中销售回款对房企偿债和投资支出的覆盖能力尤为重要。
• 融资结构：房企融资渠道多样化，但政策收紧使得部分企业融资难度加大。

三、房企偿债能力分析维度

1. 自有资金充裕性：用货币资金/有息债务衡量，资金充足的房企抗风险能力更强。
2. 拿地支出是否可控：房企拿地节奏和土地储备情况影响其后续资本开支和融资需求。
3. 潜在存货及土储变现能力：通过（存货-预收账款）/有息债务、（存货-预收账款）/公开债务等指标衡量房企短期偿债能力和资金回流能力。

四、重点房企偿债能力指标（2018年数据）

五、风险提示

1. 融资环境收紧：房企再融资渠道受限，流动性风险上升。
2. 经营风格不确定性：房企拿地和销售策略可能随市场变化而调整。
3. 非并表项目未纳入：部分房企的非并表项目信息缺失，可能影响整体分析的准确性。

信用利差分化趋势

• 市场对房企的信用资质判断趋于分化。
• 中低评级房企信用利差已出现走扩，反映市场风险偏好上升。
• 建议关注房企的内生现金流和在手资源，以评估其偿债能力。

建议关注重点

• 地产债到期高峰：8-12月为境内地产债集中到期期，需密切跟踪房企的再融资能力和偿债压力。
• 融资结构：房企对非标、美元债、ABS等渠道的依赖程度不同，影响其受政策冲击的程度。
• 推盘计划与销售回款：销售回款对房企的债务覆盖能力是关键，需关注房企的销售节奏和去化情况。
• 土地储备与拿地策略：土地储备充足、拿地策略合理的房企具备更强的抗风险能力。

注：本报告数据截至2018年，部分房企数据可能存在口径不一致，影响可比性。