20230110-远东资信-2022年12月房地产行业观察与债市运行动态_多家房企实施股权增资_行业资产负债状况将改善_23页_763kb

房地产行业2022年12月观察与债市动态总结

一、行业运行动态

（一）商品房量价

• 成交面积大幅下滑：2022年12月，30大中城市商品房成交面积为1422.77万平方米，同比减少21.98%，仍显著低于往年同期。
• 销售价格微跌：百城新建住宅平均价格为16177元/平方米，同比下跌0.02%，环比下跌0.08%。
• 库存去化周期延长：截至12月末，十大城市商品房库存去化周期为13.68个月，环比增加0.46个月，显示需求端持续疲软。
• 分城市类型表现：一线、二线、三线城市新建住宅价格环比分别下降0.11%、0.10%、0.10%，但同比涨幅趋于稳定，尤其二线、三线城市未出现大幅下行。

（二）土地成交价款

• 土地成交金额大幅下降：11月份全国土地成交价款为1530.23亿元，同比下降50.78%，较上年同期的3109.01亿元明显减少。
• 投资放缓：房地产行业新土地项目投资明显减少，反映出房企对市场前景的担忧。
• 供需关系调整：随着商品房销量下滑，房地产行业可能步入需求与供给同时缩减的新常态，有助于稳定企业利润率。

（三）房地产贷款

• LPR维持不变：12月1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，与上月持平。
• 首套房贷利率基本稳定：首套主流利率平均为4.09%，二套为4.91%，与上月基本持平。
• 放款周期延长：受疫情影响，12月银行放款周期为28天，较上月延长两天。
• 区域差异：一线城市平均放款周期为35天，二线城市为26天，三线城市为27天。

二、行业政策动态

（一）中央政策动态

• 稳地价、稳房价、稳预期：中央政治局会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。
• 推动行业重组并购：中央经济工作会议提出推动房地产行业重组并购，防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
• 取消限购政策预期：中央财办指出，应释放住房消费潜力，预计各地限购政策将逐步取消。
• 金融支持政策：人民银行、证监会、银保监会等多次强调改善优质房企资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求。

（二）地方政策动态

• 购房补贴力度加大：多地出台购房补贴政策，如黄山市、商丘市、滁州市、合肥包河区等，补贴金额从100元/平方米到15000元不等。
• 放松购房资格限制：部分城市放宽非户籍购房资格，如厦门、武汉、南京、佛山等。
• 降低房贷首付比例：如南充市、南京市、潍坊市等，首套房贷首付比例降至20%，二套房贷首付比例也有所下调。
• 提高房贷额度：如青岛市、滁州市、芜湖市等，提高公积金贷款额度，支持多子女家庭购房。
• 支持房企融资：多地出台政策支持房地产企业合理融资需求，包括预售资金监管调整、土地出让金缴纳方式优化、容缺办理等。

三、重点公司动态

• 百强房企销售持续下滑：12月百强房企操盘销售金额同比下降30.8%，累计降幅达41.6%。
• 房企股权融资重启：
  • 滨江集团：为多家子公司提供担保，担保总额达239.79亿元，占公司净资产的116.52%。
  • 荣安地产：为子公司提供不超过5亿元借款担保，对外担保总额达97.99亿元。
  • 金科股份：为参股公司提供担保，担保总额达656.31亿元，占总资产的17.67%。
  • 阳光城：接受民生银行26亿元贷款，并为子公司提供1.7亿元展期融资担保。
  • 荣盛发展：为子公司与华融合作业务提供4亿元担保，担保总额达439.12亿元。
  • 泰禾集团：为子公司提供19.58亿元担保。
  • 碧桂园：获十家银行3000亿元意向性综合授信支持。
  • 金地集团：获三大国有银行超1000亿元授信额度。
  • 建业集团：获建行、工行不少于250亿元授信。
  • 合景泰富：完成配股，融资约4.7亿港元。
  • 新城发展：完成配股和认购新股，融资约19.43亿港元。
  • 雅居乐：完成配股及认购新股，融资约6.17亿港元。
  • 旭辉：完成股份配售及认购事项，融资约9.46亿港元。
  • 华夏幸福：筹划非公开发行股票，用于保交楼、偿债等。

四、房地产行业债券市场运行动态

（一）债券发行与到期

• 净融资额上升：12月房地产行业共发行债券510.99亿元，偿还债券406.64亿元，净融资额为104.35亿元。
• 信用等级分布：AAA级主体发行额占比87.84%，AA+级占比7.97%，AA级占比4.18%，无AA-及以下或无评级主体发行。

（二）违约/展期债券

• 新增展期12只债券，涉及奥园集团、恒大地产、金科地产、荣盛地产等。
• 展期安排：多数展期为1年，部分展期至2023年或2024年，展期后债务偿付计划有所调整。

（三）信用级别调整

• 无信用级别调整：12月无主体或债券的信用级别上调或下调。

（四）行业信用利差

• 信用利差上升：12月末房地产行业债券信用利差（中位数）为117.70BP，较上月末上升28.65BP。
• 分债项级别：AAA级债券利差上升26.87BP，AA+级上升111.46BP，AA级上升97.09BP。
• 利差上升原因：可能与债券基金大量赎回有关，但股权融资的放开有助于缓解利差上行压力。

五、总结与展望

• 股权融资放开：房企股票融资解禁后，部分企业已完成配股或增发，未来将有大量股权融资落地，有助于改善资产负债状况。
• 信用修复机会：出险房企可借机修复信用，提升融资能力。
• 需求端改善预期：疫情管控结束、限购政策逐步取消将促进商品房需求，有利于房企回笼资金。
• 库存去化压力仍存：新增城镇人口和出生人口减少，商品房需求萎缩，房企未来仍面临库存去化压力。
• 政策支持持续：中央和地方政策持续释放支持信号，推动行业平稳过渡，但需警惕部分房企因激进扩张而存在的信用风险。

作者：中学峰
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