20170526-广发证券-房地产行业_房企融资持续收紧_存量债务或在未来几年集中兑付_12页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业正面临融资环境持续收紧的压力，监管政策逐步加强，导致房企融资结构发生变化，非标融资占比提升，融资成本上行。同时，房企存量债务在未来几年将面临集中兑付风险，尤其对中小型房企构成较大挑战。

主要观点

• 融资渠道受限：银监会、央行、证监会、发改委等监管机构对房地产融资实施了多项限制政策，包括开发贷、委托贷款、公司债、股权融资等传统融资方式受到严格管控。
• 非标融资占比上升：在监管趋严背景下，房企融资逐步转向信托贷款、中期票据、资产证券化等非标渠道，这些渠道虽未受到明确限制，但融资成本相对较高。
• 融资成本上行：1-4月份样本房企综合资金成本升至6.1%，较2016年上升0.5个百分点，主要由于监管收紧导致传统融资成本上升，以及非标融资成本较高。
• 存量债务集中兑付风险：2016年房企杠杆水平小幅改善，但表外融资大量流入房地产领域，导致杠杆水平被低估。当前房企存量债务多为2-3年期限，预计将在2018-2019年集中兑付，需警惕中小型房企的兑付风险。
• 融资环境对投资意愿的影响：房企到位资金承压将抑制投资，加之土地收益率下降和债务成本上升，房企投资意愿或将回落。

关键信息

监管政策要点

融资结构变化

融资成本趋势

• 1-4月份样本房企综合资金成本为6.1%，较2016年上升0.5个百分点。
• 开发贷、委托贷款、公司债等传统融资方式成本上行。
• 非标融资成本相对较高，占比提升带动综合成本上升。

存量债务兑付情况

• 2016年房企杠杆水平小幅改善，净负债率由102%降至96%。
• 表外融资大量流入房地产领域，导致杠杆水平被低估。
• 未来两年房企存量债务将集中兑付，2018-2019年兑付规模分别为3375亿和4474亿。
• 大型房企因销售回款能力强、财务稳健，在融资方面更具优势。
• 中小型房企面临较大的兑付压力。

行业评级说明

• 买入：预期股价强于大盘10%以上。
• 持有：预期股价变动介于-10%～+10%。
• 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。

风险提示

• 地产行业监管力度逐步加强，未来整体风险可能进一步提升。
• 房企资金端承压，销售回款减少，融资渠道受限。
• 债务端集中兑付风险，尤其是中小型房企的偿债能力可能面临考验。

数据支持

• 图1：监管层关于房地产信托的表述
• 图2：当前环境下地产企业融资渠道情况
• 图3：上市房企各类融资总规模及有息负债成本
• 图4：上市房企融资结构占比
• 图5：银行贷款累计规模及同比增速
• 图6：委托贷款累计规模及同比增速
• 图7：信托贷款累计规模及同比增速
• 图8：其他债权融资累计规模及同比增速
• 图9：公司债累计发行规模及同比增速
• 图10：中期票据累计发行规模及同比增速
• 图11：海外贷款累计规模及同比增速
• 图12：海外发债累计规模及同比增速
• 图13：再融资募资金额及同比增长
• 图14：银行贷款、信托贷款、委托贷款平均成本
• 图15：境内外发债平均成本
• 图16：2010年、2013年房地产信托规模均创截止当年新高
• 图17：2010-2013年房企自筹资金占比提升
• 图18：66家房企现金对短期负债覆盖率
• 图19：66家房企净负债率情况
• 图20：房地产开发企业到位资金（万亿）
• 图21：房地产开发企业资金来源分类占比
• 图22：房地产开发企业收到定金+预收款（亿元）
• 图23：房地产开发企业收到按揭贷款（亿元）
• 图24：房企各类存量债务期限
• 图25：房企存量兑付规模一览

联系方式

• 分析师：乐加栋 S0260513090001
• 联系方式：021-60750620
• 邮箱：lejiadong@gf.com.cn

广发证券研究小组成员

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心

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