房地产行业2021年年度投资策略：供给侧改革促发展，发掘行业新机遇-20201214-银河证券-43页_2mb

房地产行业2021年年度投资策略总结

核心内容

行业新格局与房企新机遇

• “房住不炒”定位延续：自2016年提出以来，“房住不炒”已进入第五年，成为地产政策的主基调。
• 金融审慎管理制度：2020年8月出台，从供给侧对行业进行规范，有助于化解房地产金融风险，优化竞争格局。
• 行业进入存量阶段：随着城镇化率提升，房地产市场将逐步从增量转向存量，存量房交易占比将扩大。
• 物业与经纪服务成为新机遇：物业行业首次被写入“十四五”规划，政策支持下，物业与经纪服务子板块发展潜力巨大。

主要观点

住宅开发行业

• 销售韧性较强：2021年商品房销售额预计增长5.2%，销售面积与2020年持平，显示市场修复能力强。
• 土地市场回归理性：2020年下半年土地市场热度下降，溢价率维持低位，土地市场趋于稳定。
• 估值底部与高股息率：房地产板块估值处于历史低位，头部企业股息率较高，投资性价比突出，有望带动估值修复。

物业管理行业

• 成长逻辑不变：尽管2020年迎来IPO潮，但行业长期成长趋势未变。
• 品牌力决定发展空间：优质物业公司的品牌力将决定其估值上限，外拓能力是核心竞争力。
• 政策利好：物业行业在政策推动下，将成为未来增长的重要引擎。

经纪服务行业

• 景气度稳步上行：随着房屋交易渗透率和佣金率提升，预计4年后佣金规模将超5000亿元，年复合增速超15%。
• O2O化趋势明显：房地产经纪服务正向O2O模式发展，成为必然趋势。

关键信息

2021年行业运行数据预测

• 商品房销售额增速：预计5.2%。
• 商品房销售面积：与2020年持平。
• 房地产开发投资增速：预计5.5%-6.2%。
• 新开工面积增速：预计1%。
• 竣工面积增速：预计7%。

重点公司投资建议

• 住宅开发：关注低估值、高股息的龙头股，如万科A、保利地产、金地集团。
• 成长型个股：如阳光城、金科股份、中南建设。
• 物业管理：推荐招商积余等A股物业龙头。
• 经纪服务：关注我爱我家、国创高新等标的。

风险提示

• 经济下行压力：行业可能面临经济及行业下行风险。
• 销售超预期下行：销售数据可能不达预期，影响企业盈利能力。
• 政策调控不确定性：政策变化可能对行业造成影响。

估值与盈利预测

表格数据摘要

行业趋势与政策影响

• “三稳”政策：稳地价、稳房价、稳预期，推动行业健康发展。
• 金融审慎管理：促使房企降杠杆，提高行业集中度。
• 土地改革：推动土地要素市场化配置，优化土地资源分配。

结论

房地产行业正经历供给侧改革和转型，进入存量发展阶段。住宅开发、物业管理及经纪服务三大细分领域存在较大投资机会。当前估值处于历史低位，头部企业具有较高的股息率，具备较好的投资性价比。政策支持和市场趋势显示，未来行业将更加注重运营效率和品牌价值，投资应关注具备稳健财务和强大外拓能力的优质企业。