20201214-中国银河-房地产行业2021年年度投资策略_供给侧改革促发展_发掘行业新机遇_43页_4mb

房地产行业2021年年度投资策略总结

核心内容

2021年房地产行业在“房住不炒”政策持续影响下，进入新的发展阶段。行业供给侧改革深化，金融审慎管理制度和“三道红线”政策推动房企从增量发展向提质发展转变。行业整体销售和投资韧性较强，预计商品房销售额增速为5.2%，销售面积与2020年持平，房地产开发投资增速在5.5%-6.2%之间。随着行业进入存量阶段，物业管理与经纪服务子板块的潜力逐渐显现，成为未来关注重点。

主要观点

1. 行业格局变化：

   • “房住不炒”定位已坚持五年，成为政策主基调。
   • 金融审慎管理制度出台，成为行业最大变局，推动供给侧改革。
   • “三稳”政策背景下，龙头房企盈利能力将触底回升。

2. 住宅开发板块：

   • 销售延续修复节奏，市场韧性超预期。
   • 土地市场下半年回归理性，溢价率保持低位。
   • 估值处于历史底部，高股息率带来投资吸引力。

3. 物业管理行业：

   • 估值分化，品牌力决定企业扩展能力。
   • 城镇化率提升将带动物业管理需求增长。
   • 外拓能力是物管公司核心竞争力。

4. 经纪服务行业：

   • 景气度稳步上行，佣金规模预计4年后超5000亿元。
   • O2O化是行业发展的必然趋势。

5. 投资建议：

   • 重点关注住宅开发、物业管理及经纪服务三个细分领域。
   • 建议关注低估值、高股息的住宅开发龙头股：万科A、保利地产、金地集团。
   • 销售提速、弹性较大的成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设。
   • A股物业行业龙头公司：招商积余。
   • 经纪服务行业标的：我爱我家、国创高新。

关键信息

行业政策与趋势

• “房住不炒”定位：持续五年，政策基调保持稳定。
• 金融审慎管理制度：限制融资端，推动行业出清，利好龙头房企。
• “三道红线”政策：促使房企降杠杆，行业集中度提升。
• 土地改革：土地审批权下放，优化资源配置，推动土地要素市场化。
• 城镇化率：预计2030年达70%，推动存量市场发展。

市场数据预测

• 商品房销售额：2021年预计增长5.2%，销售面积与2020年持平。
• 房地产开发投资：2021年增速预计在5.5%-6.2%之间。
• 土地市场：2020年下半年回归理性，溢价率预计维持低位。
• 竣工面积：2021年预计增长7%，修复趋势明显。

财务表现

• 盈利改善：行业利润率有望提升，龙头房企盈利将触底反弹。
• 估值修复：房地产板块TTM市盈率处于历史底部，PB也处于低位。
• 股息率提升：头部房企股息率高于融资利率，投资性价比高。

重点公司分析

风险提示

• 经济下行风险：房地产行业受经济波动影响较大。
• 销售超预期下行风险：市场环境变化可能影响销售表现。
• 政策不确定性风险：调控政策可能带来不确定性。

行业发展展望

• 住宅开发：在政策支持和市场修复背景下，头部房企有望实现业绩与估值的双提升。
• 物业管理：随着城镇化率提升，物业覆盖率将增加，品牌力成为关键。
• 经纪服务：渗透率和佣金率提升，O2O化趋势明显，行业成长性确定。

结论

房地产行业在“房住不炒”政策和供给侧改革推动下，正逐步向高质量、可持续发展转型。住宅开发、物业管理及经纪服务三个细分领域将迎来发展机遇，尤其是具备财务稳健、运营能力强的头部企业。投资者应关注低估值、高股息率的蓝筹股以及具备成长潜力的个股，把握行业变革带来的投资机会。