20210226-东北证券-房地产行业动态报告_传闻_两集中_新政改宅地零售为批发_头部优质房企集中度加速提升_7页_822kb

房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告聚焦于2021年房地产行业政策变化，特别是“两集中”新政对土地市场、房企经营及房价的影响。该政策旨在通过集中发布宅地出让公告和集中组织出让活动，提升头部房企在土地市场的集中度，优化行业资源配置，并对中小房企形成压力。

主要观点

政策背景与影响

• “两集中”新政：住建部对22个热点城市实施集中供地，每年发布宅地出让公告不超过3次。
• 政策目的：改善22城宅地供不应求的现状，引导土地市场有序供应。
• 预期影响：
  • 土地市场：单宗宅地竞拍参与方分流，整体溢价率有望回落。
  • 房企经营：资金压力加大，融资成本高的房企面临更大挑战；头部房企因资金充裕，拿地能力与运营效率提升。
  • 房价走势：集中推盘可能对房价涨幅有所平抑，但产品力强的房企仍具竞争力。

行业趋势

• 集中度提升：政策推动头部房企进一步集中，中小房企面临出清压力。
• 运营节奏调整：房企需优化滚动开发计划，以匹配集中供地节奏，提升整体经营效率。
• 资源导向：房企将更重视资源积累与城市深耕，尤其在热点一二线城市，产品力与品牌力将成为竞争关键。

关键信息

22城宅地供应情况

• 住宅销售面积：2020年22城合计销售面积占全国比重为23.2%，增速为-0.4%。
• 住宅销售金额：2020年22城合计销售金额占全国比重为39.5%，增速为10.3%。
• 宅地出让金：2020年22城宅地出让金占全国300城比重为49.05%，规模为2.35万亿元，同比增长1.51%。

政策执行情况

• 政策导向：青岛、郑州、天津、深圳等城市已出台或预期出台相关政策，表明政策落地可能性较高。
• 供地节奏：集中供地将影响地方政府推地节奏，提升土地供应的规划性。

财务数据与投资建议

• 重点公司财务数据：

  重点公司	现价（元）	EPS 2019A	EPS 2020E	EPS 2021E	PE 2019A	PE 2020E	PE 2021E	评级
  万科A	32.99	3.44	3.91	4.56	9.59	8.44	7.23	买入
  保利地产	16.07	2.34	2.76	3.25	6.87	5.82	4.94	买入
  金科股份	7.73	1.06	1.34	1.65	7.29	5.77	4.68	买入
  荣盛发展	6.88	2.10	2.59	3.04	3.28	2.66	2.26	买入
  蓝光发展	4.81	1.15	1.65	2.00	4.18	2.92	2.41	买入

• 投资建议：

  • 推荐个股：业绩确定性强、资源卓越的一线房企包括万科A、金地集团、保利地产和招商蛇口。
  • 建议关注：二线龙头房企包括滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份和旭辉控股集团。

风险提示

• 政策不确定性：新政是否正式落地仍存在不确定性。
• 市场下行风险：市场表现可能超预期下行，对房企销售与利润产生负面影响。

图表目录

• 图1：22城及全国住宅销售面积累计增速
• 图2：22城及全国住宅销售金额累计增速
• 图3：22城占全国住宅销售面积比重
• 图4：22城占全国住宅销售金额比重
• 图5：22城宅地土地出让金占300城比重
• 图6：22城及300城宅地土地出让金累计增速

结论

“两集中”政策对房地产行业产生深远影响，尤其对土地市场和房企运营模式带来结构性变化。政策的实施有助于提升行业集中度，优化资源配置，同时对中小房企形成压力。在这一背景下，具备强运营能力、产品力及资金实力的房企将更具竞争优势，值得重点关注。