房地产企业融资状况跟踪：哪些房企2020年再融资压力大？-20191215-天风证券-20页_748kb

房企2020年再融资压力分析总结

核心内容

2020年，房地产企业面临较大的再融资压力，主要体现在信用债、ABS和海外债的到期规模。这些融资渠道均受到政策调控的影响，融资环境持续收紧，房企需在有限的融资空间内应对债务到期压力。

主要观点

• 政策导向：中央经济工作会议未再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，但首次将“稳地价”写入报告。这表明政策在防风险和稳增长之间寻求平衡，房企融资边际放松是政策选择，而非大规模放松。
• 融资渠道收缩：信用债、ABS融资在2019年7-11月净融资为负，海外债虽有净融资但受控，房地产信托也受到“余额管控”影响，整体融资环境趋紧。
• 再融资需求：2020年房企信用债、ABS和海外债合计再融资需求超过6000亿元，其中信用债需求2095.7亿元，ABS需求2287亿元，海外债需求约2063亿元。
• 高压力房企：恒大、绿地、泛海、新湖中宝等房企由于高杠杆和较大再融资需求，面临较高的再融资压力。
• 市场表现：一级市场发行量上升，但发行利率部分上行；二级市场成交量小幅上升，收益率变动不一，信用利差部分缩小，部分扩大。

关键信息

1. 房企最新融资状况

• 信用债：2019年1-6月净融资194.7亿元，7-11月净融资为-305.2亿元，整体呈现净融资收缩趋势。
• ABS：上半年净融资1217亿元，但三季度开始净融资为负，2020年ABS到期规模达2287亿元，其中1月到期规模最高。
• 海外债：2020年海外债到期规模约294.65亿美元（约合2063亿元人民币），较上半年有所减少，但仍有较大需求。

2. 下半年房企融资转差的原因

• 政策变化：2019年7月起，房地产信托融资开始收紧，海外债受限，开发贷增速放缓。
• 经济下行压力：经济下行导致房企融资受限，市场对房地产的依赖度降低，政策更注重防风险。

3. 明年房企再融资压力分析

• 信用债：2020年需偿还信用债规模为2095.7亿元，主要集中在下半年，公司债和私募债占比最高。
• ABS：2020年ABS偿还规模达2287亿元，其中万科、碧桂园、恒大等房企压力较大。
• 海外债：2020年海外债到期规模约294.65亿美元，恒大为最大压力来源。

4. 再融资压力大的房企

• 主要房企：万科、恒大、绿地、龙湖、新城、雅居乐、融创、碧桂园等房企，因高杠杆和较大债务到期规模，面临较高再融资压力。
• 公开市场债务：万科、恒大等房企公开市场债务规模大，但需注意银行贷款和信托等非公开债务的到期情况。

5. 信用评级调整回顾

• 跟踪评级下调：上周有2家发行人及其债券发生跟踪评级下调，其中博天环境集团股份有限公司一次性下调超过一级。

附录

• 图表目录：包括房企信用债、ABS、海外债的发行和偿还情况，以及信用利差、收益率等市场数据。
• 表格目录：涵盖房企融资相关会议、重点房企到期债务、ABS还款压力、海外债待偿还金额、信用评级调整汇总、发行指导利率、收益率变化、利差变化等详细数据。

风险提示

• 宏观经济失速下滑：可能进一步加剧房企融资压力。
• 外部环境变化：如汇率波动、政策调整等，可能影响房企海外融资能力。

小结

• 中央经济工作会议强调“稳地价”，房企融资政策趋向微调。
• 信用债、ABS和海外债均面临净融资收缩，房企需通过“借新还旧”应对债务到期压力。
• 高杠杆房企如恒大、绿地、泛海等再融资压力较大，需重点关注其融资能力。
• 一级市场发行量上升，但利率部分上行，二级市场成交量和收益率变动不一，信用利差和等级利差部分缩小，部分扩大。
• 房企融资环境整体趋紧，政策导向以稳增长和防风险为主，市场需谨慎评估融资机会和风险。