20130718-广发证券-规范房企再融资有利行业长期发展_12页_502kb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业作为资金密集型行业，长期以来面临融资受限的问题。自2009年以来，多数房企未能在A股资本市场实现IPO、再融资与重大资产重组，导致部分企业转向港股市场融资。随着政策调控的深入，再融资的规范化成为行业发展的趋势。

主要观点

• 再融资困境：A股房企因政策限制难以获得融资，影响其利润与增长速度。
• 港股融资趋势：部分房企赴港上市或收购港股公司，以获取股权融资机会。
• 政策导向：证监会将征求国土资源部意见，对存在违法违规行为的房企实施融资限制。
• 行业规范化：管理层强调市场化与规范化，房企再融资政策有望更加规范。
• 受益企业分析：预计部分专注于政府支持方向（如棚户区、城市村、城市更新）的房企可能率先受益于再融资政策的松动。

关键信息

1. A股房企再融资现状

• 多数房企因行业调控未能在A股实现再融资。
• 房企融资受限影响其发展速度和盈利能力。
• 房企赴港上市及收购港股公司成为重要融资渠道。

2. 再融资政策动向

• 证监会审核房企再融资时将征求国土资源部意见。
• 对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等行为的企业，再融资仍受限。
• 政策导向为市场化与规范化，房企再融资有望逐步放宽。

3. 涉房上市公司停牌与信息披露情况

• 多家涉房上市公司因筹划重大事项停牌。
• 目前披露的再融资方案较少，仅万方发展有配套再融资。
• 部分企业已公布股权激励计划或资产收购预案。

4. 可能率先受益的房企

• 新湖中宝：专注棚户区改造，未结算面积85万平米，预计毛利率40%。
• 福星股份：从事城中村改造，未结算面积835万平米，预计毛利率38%。
• 名流置业：从事城中村改造，未结算面积460万平米，预计毛利率35%。
• 中粮地产：专注城市更新，土地面积120万平米，预计毛利率40%。

5. 借壳上市房企的再融资路径

• 借壳上市房企对再融资审核程序较为熟悉，通过可能性较高。
• 宋都股份已停牌，可能成为再融资政策松动后的首批受益者。

6. 房企财务指标对比（表7）

7. 再融资与公司选择

• 再融资短期有助于提升行业估值，但长期估值与再融资关系不大。
• 优先考虑政府支持方向的房企，如棚户区、城中村、城市更新项目。
• 借壳上市房企因熟悉审核程序，通过再融资的可能性较高。
• 股东背景与净负债率也是影响再融资的重要因素，央企及净负债率较高的房企更受关注。

8. 风险提示

• 房企再融资进度可能低于预期，影响行业发展节奏。

投资评级说明

广发证券行业投资评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

广发证券公司投资评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。