20220213-天风证券-房地产行业周报_保障性租赁住房再获优待_20页

房地产行业周报总结

核心内容

2022年2月5日至2月11日期间，房地产行业面临一定的市场压力，新房、二手房及土地市场成交均表现弱势。与此同时，保障性租赁住房政策得到进一步优化，成为政策支持的重点。

主要观点

• 保障性租赁住房政策支持加强：2月8日，央行和银保监会发布通知，明确保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行加大对保障性租赁住房的支持力度。此举旨在促进住房保障体系建设，推进住房供给侧结构性改革，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 保障性租赁住房建设目标明确：住建部表示，在“十四五”期间，40个重点城市计划新增650万套（间）保障性租赁住房，预计帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。其中，2022年计划建设240万套（间），较2021年增长156%。
• 政策受益主体明确：保障性租赁住房的建设将主要由城投企业、国有企业及有相关经验的房地产开发商和长租公寓运营商承担，这些主体将是政策的主要受益者。
• 新房市场成交疲软：64城商品房成交面积为265万平，滚动12周同比增速为-27.69%，月度同比为-75.91%，降幅扩大。一线、二线及三线及以下城市成交面积分别下降23.35%、22.13%和30.45%。
• 二手房市场同样低迷：17城二手房成交面积为67万平，滚动12周同比增速为-36.53%，月度同比为-78.99%。三线及以下城市去化速度明显放缓，而一线、二线降幅有所收窄。
• 土地市场表现不佳：本周土地成交面积为4万平，成交总额为0亿元，滚动12周同比分别下降45.79%和41.64%。
• 行业走势分化：本周申万房地产指数上涨4.00%，H股方面Wind香港房地产指数上涨2.52%。市场整体表现优于沪深300指数和恒生指数，显示出一定的结构性机会。
• 投资建议：建议关注优质龙头（如金地集团、保利发展、万科A等）及成长型房企（如金科股份、新城控股等），同时关注优质物管公司（如碧桂园服务、新城悦服务等）。

关键信息

• 政策支持：保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于推动行业发展。
• 建设目标：2022年计划建设240万套（间）保障性租赁住房，推动住房保障体系建设。
• 市场表现：新房和二手房市场均呈现弱势，但房地产指数上涨，显示市场仍有结构性机会。
• 投资策略：建议把握政策结构性宽松带来的beta收益，以及收并购带来的alpha机会。
• 风险提示：行业信用风险蔓延、销售下行周期开始、行政调控保持高压、房地产税试点力度超预期等。

政策与市场概览

2.1 政策梳理

• 全国政策：
  • 2月8日，央行和银保监会发布通知，明确保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
  • 2月11日，央行发布2021年第四季度货币政策执行报告，强调稳地价、稳房价、稳预期，加大住房租赁金融支持力度。
• 地方政策：
  • 宁波、贵州、黑龙江、苏州、深圳、吉林、成都、福建等地出台相关政策，涉及住房保障、土地政策、城市更新等多个方面。

2.2 新房市场

• 成交情况：64城商品房成交面积为265万平，滚动12周同比增速为-27.69%，月度同比为-75.91%。
• 推盘去化：17城商品房可售面积为15488万平，全国平均去化时长为63周，一线、二线、三线城市去化时间分别为48、74、94周。

2.3 二手房市场

• 成交情况：17城二手房成交面积为67万平，滚动12周同比增速为-36.53%，月度同比为-78.99%。
• 分能级表现：一线、二线、三线及以下城市成交面积分别为16、50、1万平，降幅扩大。

2.4 土地市场

• 成交情况：本周土地成交建面为4万平，成交总额为0亿元，滚动12周同比分别下降45.79%和41.64%。
• 溢价率：全国平均溢价率为+31.27%，较去年同期下降8.08个百分点。

行业与个股情况

• 行业涨跌：申万房地产指数上涨4.00%，H股Wind香港房地产指数上涨2.52%。
• 重点标的：推荐关注优质龙头、成长型房企及物管公司。
• 风险提示：行业信用风险蔓延、销售下行周期开始、行政调控保持高压、房地产税试点力度超预期。

附录

• 相关报告：《房地产-行业点评：疏解挤兑，提振信心一预售资金监管新规点评》、《房地产-行业深度研究：知难而进，精准破局——收并购深度研究》、《房地产-行业投资策略：税收中性一小步 基础设施REITs税收新规点评》。
• 内容目录：包含本周观点、政策与成交概览、行业与个股情况等部分。
• 作者信息：韩笑，分析师，SAC执业证书编号：S1110521120006，邮箱：hanxiaob@tfzq.com。