20220106-光大证券-_共同富裕_系列第五篇_保障性租赁住房_经济影响与政策意义_19页_792kb

保障性租赁住房：经济影响与政策意义总结

核心内容

保障性租赁住房是“租购并举”住房制度下的重要组成部分，是政府稳定房价、地价和市场预期的重要举措，对于促进房地产市场良性循环和实现共同富裕具有重要意义。2021年中央开始督促地方制定“十四五”保障性租赁住房计划，2022年各地加快落实建设，预计拉动房地产投资2个百分点，对经济起到稳增长作用。

主要观点

• 保障性租赁住房建设是解决城市新市民和新青年住房困难的关键手段。
• 保障性租赁住房建设有助于推动房地产市场由“卖方市场”向“买方市场”转变，促进住房回归居住属性。
• 通过扩大保障性住房供应，可以有效降低居民杠杆率，释放消费潜力，推动经济内循环。
• 保障性租赁住房的建设方式多样化，包括利用非居住存量房屋改建、产业园区用地、集体经营性建设用地等。
• 保障性租赁住房建设将长期服务于共同富裕战略，是构建多层次住房保障体系的重要一环。

关键信息

一、为何重点推出保障性租赁住房？

1. 城镇化与人口流动

   • 2020年我国流动人口为3.76亿，占城镇人口41.6%。
   • 高房价和高租金导致中低收入群体难以负担住房。

2. 租赁市场发展滞后

   • 2017年住房租赁人口占比约11%，远低于发达国家30%。
   • 公共租赁住房属于兜底保障，难以满足新市民和青年群体需求。

3. 房企运营模式转变

   • 房企高杠杆、高周转、高负债模式得到纠正。
   • 政府通过土地、财税、金融等政策支持，鼓励更多主体参与租赁住房建设。

二、保障性租赁住房如何助力稳增长？

1. “十四五”期间建设规模与投资

   • 预计筹建近900万套保障性租赁住房，涉及1.35万亿元投资。
   • 2021年已有28个省市披露“十四五”建设计划，超过60个城市纳入。
   • 2022年预计筹建263万套，拉动房地产投资2个百分点，若建设前倾，一季度拉动率可达3.8%。

2. 资金来源

   • 财政资金：中央和地方财政资金、土地出让净收益、住房公积金增值收益等。
   • 银行贷款：建行、国开行等提供长期贷款，2021年授信额度接近1000亿元。
   • 专项债与REITs：2022年专项债有望增加至3.5万亿元，其中3%用于保障性租赁住房；REITs作为新兴筹资渠道，为租赁住房提供融资支持。

三、保障性租赁住房是实现住有所居，促进共同富裕的重要途径

1. 住房保障体系演变

   • 1994年-2007年：以经济适用房为主，解决中低收入群体住房问题。
   • 2008年-2014年：公共租赁住房成为重点，扩大保障范围至非户籍人口。
   • 2014年-2018年：棚户区改造成为保障性安居工程的主体，拉动房地产投资。
   • 2019年以后：保障性租赁住房登上历史舞台，成为“租购并举”住房制度的重要组成部分。

2. 保障性租赁住房的作用

   • 抑制租金上涨，稳定市场预期。
   • 降低居民杠杆，释放消费潜力，促进经济内循环。
   • 推动住房回归居住属性，促进经济向制造业转型。

供应方式与政策支持

• 五种供应方式：

  1. 利用非居住存量土地和房屋建设
  2. 利用产业园区工业项目配套用地建设
  3. 利用集体经营性建设用地建设
  4. 企事业单位利用自有土地建设
  5. 通过出让、租赁或划拨等方式新增保障性租赁住房土地供应

• 政策支持

  • 土地支持：企事业单位利用自有闲置土地建设，免补土地价款及城市基础设施配套费。
  • 税收支持：住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按1.5%征收增值税；对企事业单位出租住房减按4%税率征收房产税。
  • 金融支持：支持银行提供长期贷款，发行金融债券，纳入REITs试点范围。

总结

保障性租赁住房的建设不仅解决了新市民和青年群体的住房问题，还在短期内对房地产投资和经济增长起到托底和稳增长的作用。从长期来看，它有助于实现共同富裕，推动住房回归居住属性，促进经济结构优化。随着政策支持的加强，保障性租赁住房将在未来成为住房保障体系的重要组成部分。