房地产行业深度报告：保障性租赁住房投资的总量和结构-20220428-东吴证券-15页_641kb

房地产行业深度报告总结

核心内容概述

本报告聚焦“十四五”期间保障性租赁住房投资的总量和结构，分析其对房地产开发投资的拉动作用，并结合国内外经验探讨其发展路径与挑战。

主要观点与关键信息

1. 保障性租赁住房投资总量与结构

• 保障性租赁住房将成为“十四五”期间保障房新增量：保障群体由低收入群体扩大至新市民和青年人，重点向人口净流入的大城市倾斜。
• 总体建设目标：
  • 十四五期间全国计划建设保障性租赁住房约961.3万套，总投资约2.7万亿元，其中建安投资约1万亿元，土地购置费约1.6万亿元。
  • 2021-2025年，各年投资分别为3033、5465、9450、5166、3678亿元。
• 2022年数据：
  • 建设套数约242.5万套，总投资约5465亿元，建安投资约1706亿元，土地购置费约3759亿元。
  • 2022年新增投资为2431亿元，相当于2021年房地产开发投资的1.6%。

2. 31个重点城市保障性租赁住房投资

• 总体建设目标：
  • 十四五期间31城计划建设保障性租赁住房约587.1万套，总投资约2万亿元，其中建安投资约6756.2亿元，土地购置费约1.3万亿元。
  • 2021-2025年，各年投资分别为2263、4150、6968、3704、2627亿元。
• 2022年数据：
  • 建设套数约150.6万套，总投资约4150亿元，建安投资约1132.6亿元，土地购置费约3017.2亿元。
  • 2022年新增投资为1886.8亿元，相当于2021年房地产开发投资的2.9%。

3. 分线城市投资分布

• 2022-2025年分线城市建设套数：
  • 一线城市：169.5、400.3、166.3、81.2万套。
  • 二线城市：400.3、166.3、81.2万套。
  • 三线城市：166.3、81.2万套。
  • 四线城市：81.2万套。
• 分线城市投资占比：
  • 2022年，一线城市新增保障性住房投资占2021年房地产开发投资的6.7%；二线城市占1.6%；三线城市占2.0%。

4. 投资测算假设

• 新建与改扩建比例：50%。
• 建安成本：1600~2600元/平米，按城市等级划分。
• 土地购置费：为住宅用地的40%。
• 建设周期：新建3年，改扩建1年。
• 建安投资分布：新建为25%、45%、30%；改扩建为一次性投入。
• 疫情影响：2022年10%的土地费用和建安投资转移至2023年完成。
• 季度建设节奏：建安投资按季度分布为18%、27%、27%、27%；土地购置费按季度为20%、20%、24%、36%。

5. 棚户区改造投资情况

• 2022年棚改投资：约3512.5亿元，同比下降约1158.6亿元。
• 投资占比：相当于2021年房地产开发投资的0.8%。

6. 国际经验

• 发展模式：美德日以政府与第三方合作为主，新加坡由建屋局负责建设、管理。
• 资金来源：
  • 美国：联邦低息贷款、住房抵押贷款、住房贷款支持债券等。
  • 德国：住房储蓄银行为主的互助融资体系。
  • 新加坡：中央公积金、金融资金。
  • 日本：政府金融机构与民间金融机构结合。
• 保障对象：新加坡按收入分层提供保障房，中国尚未建立分层机制。
• 财税政策：美德新日注重需求端补贴，中国主要在供给端。
• 法律体系：美德新日法律法规完善，中国尚不健全。

风险提示

• 行业下行压力超预期；
• 保障性租赁住房建设不及预期；
• 模型测算偏差；
• 疫情反复、发展超预期；
• 调控政策放松不及预期、收紧超预期。

重点城市投资测算

结论

保障性租赁住房作为“十四五”期间房地产投资的重要新增量，其建设与投资将对房地产市场形成有效支撑。未来，其发展将向人口净流入的大城市倾斜，同时需加强市场化机制、拓宽融资渠道、完善财税政策与法律体系，以确保其建设目标的实现。