2019年成都房地产市场回顾及2020年展望_5页_14mb

成都房地产市场2019年总结

核心内容概述

2019年，成都房地产市场在新旧动能交替的背景下，呈现出多业态并进、市场活跃度提升的趋势。优质写字楼、零售物业、仓储物流及投资市场均有所发展，各细分领域表现各异，总体呈现供需平衡、市场调整与政策支持并行的格局。

优质写字楼市场

主要观点

• 新增供应：2019年成都优质写字楼市场新增供应7个项目，合计约35万平方米，其中城南成为主要供应区域。
• 净吸纳量：全年净吸纳量同比下降46.0%至49.9万平方米，但仍居全国第二，仅次于深圳。
• 行业需求：金融业、TMT（科技、媒体和通信）及房地产建筑业为新增需求前三，分别占比21.3%、17.0%、16.5%。同时，随着“在线+”行业的发展，如在线教育、医疗等成为新增需求亮点。
• 空置率：整体空置率同比下降3.0个百分点至20.5%，创近十年新低；甲级写字楼空置率下降2.9个百分点至22.9%，创近八年新低。
• 租金走势：平均账面租金同比下跌0.2%至83.8元/平方米/月，租金下跌主要集中在第二季度，年末略有回暖。
• 未来展望：预计未来三年成都优质写字楼市场将迎来新一轮供应潮，2020年新增供应将达65万平方米。

零售物业市场

主要观点

• 新增供应：全年新增6个购物中心，合计70万平方米，进一步下沉至次级及近郊商圈。
• 业态变化：体验业态首次超过餐饮业态，成为第二大需求来源，主要得益于新兴品类的引入（如失恋博物馆、VR体验馆等）。
• 租金上涨：全市购物中心平均租金上涨1.0%至370.4元/平方米/月。
• 空置率：整体空置率同比下降1.7个百分点至4.1%，创历史新低。
• 区域表现：核心商圈进行同品类迭代，次级商圈则通过差异化策略实现去化。
• 未来展望：2020年零售物业市场将迎来供应高峰，新增供应超100万平方米。

仓储物流市场

主要观点

• 新增供应：全年新增8个项目，合计79万平方米，同比增长236.1%，使高标库总存量突破400万平方米，居全国第三。
• 净吸纳量：尽管电商退租约39万平方米，但市场净吸纳量仍达29万平方米，同比下降28.0%，居全国第二。
• 空置率：整体空置率同比上升11.0个百分点至18.4%。
• 区域分布：龙泉和新都园区为新增供应主要区域，青白江为需求最活跃的园区。
• 租金走势：平均租金同比下跌4.0%，其中新都及龙泉园区跌幅最大，分别为5.6%和3.8%。
• 未来展望：2020-2021年将新增114万平方米供应，青白江将成为供应高峰区域，竞争加剧。

投资市场

主要观点

• 交易活跃：全年共录得9笔大宗交易，成交金额逾200亿元，交易多样性显著提升，涵盖写字楼、购物中心、综合体及土地。
• 投资者构成：大型本地企业、领军地产企业和境内外投资基金为主要买方。
• 典型案例：下半年融创以150亿元收购成都环球中心资产包，为当年最大交易；ARA收购晶融汇购物中心，反映零售业态对机构投资者的吸引力。
• 市场吸引力：写字楼市场因租赁改善，收益率在可比城市中更具吸引力。
• 未来展望：2020年成都大宗交易市场将维持写字楼和零售商业的供求关系，预计吸引更多机构投资者进入。

关键信息汇总

总结

2019年成都房地产市场在经济环境不确定性加剧的背景下，仍保持较强的活力与韧性。各细分市场均展现出调整与发展的双重特征，优质写字楼市场在需求支撑下保持净吸纳量全国第二；零售物业市场因业态升级和政策支持实现空置率历史新低；仓储物流市场受电商自建库影响，供需两旺但租金承压；投资市场则因政策利好和市场信心增强而保持活跃。未来三年，成都房地产市场预计将面临新一轮供应增长和业态优化，为市场带来更多机遇与挑战。