2024年成都房地产市场半年报-50页_9mb

报告摘要

成都房地产市场2024年半年报总结

核心内容概览

2024年上半年，成都房地产市场整体呈现深度调整态势，房价下跌、成交量缩减、市场信心不足等问题持续存在。与此同时，成都凭借其战略地位、人口红利和产业优势，依然保持较高的投资吸引力。政策层面，全国及成都房地产政策持续宽松，推动市场向“市场+保障”模式转型，同时土地市场分化加剧，核心区域地价高企，远郊市场则相对冷清。

房地产市场分析

房价与成交量

房价跌幅扩大：2024年5月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅为0.7%，跌幅较上月扩大0.13个百分点；二手住宅价格指数环比跌幅为1%，为连续下跌13个月后跌幅再次扩大。
下跌城市数量增加：新房价格下跌城市达68个，二手房价格下跌城市为70个，市场信心不足。
“以价换量”趋势明显：市场整体处于去库存阶段，房价下行成为刺激成交量的主要手段。

市场趋势

市场回暖尚待时日：全国房地产市场仍处于深度调整期，政策虽宽松但市场情绪未明显回暖。
住宅市场分化加剧：新房与二手房市场均出现销量萎缩，但成交占比相对稳定。核心区域房价坚挺，近郊区域有所降温，远郊市场维稳筑底。
板块轮动显著：热点板块回归主城，金融城东板块成为上半年销售均价最高的板块，达43920元/㎡，而林家坝板块则以高成交量成为销售面积TOP1。

宏观经济与金融环境

货币金融

M1与M2增速回落：M1与M2剪刀差进一步回落至-11.2%，显示资金活化度偏低。
居民与企业信心不足：存款定期化现象分化依然明显，宏观政策需加大支持力度。

房贷新政

政策宽松：517新政出台，首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例降至15%，二套降至25%。
利率下调：首套公积金贷款利率下调至2.85%，二套至3.325%，个别城市房贷利率跌破3%。
保障性住房支持：设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购商品房用于保障性住房建设。

成都市场机会

城市地位与潜力

全球城市排名：成都位列GaWC全球城市名册第59位，2023年国内排名为第84位。
城市竞争力强：作为国家中心城市，成都具备较强的交通枢纽功能和资源聚集效应。

人口优势

人口基数大：2023年成都常住人口达2140.3万人，位列全国第四。
人口增量高：近10年增量近700万，居全国第三。
人才吸引力强：2023年最具人才吸引力城市排名中，成都位列第六；95后人才吸引力排名中位列第七。

产业优势

产业建圈强链

重点产业生态圈：成都聚焦8个产业生态圈，发展30条重点产业链，已培育电子信息、装备制造两个万亿级产业集群。
新质生产力增长点：新增低空经济、氢能等产业链，成为成都未来发展的重要方向。

产业布局

2024年重点任务：打造10个千亿级重点产业链，发展新型显示、创新药等7个500亿级产业集群。
2025年目标：支柱产业集群规模突破4万亿，包括集成电路、智能终端、高端软件等。

交通发展

交通网络升级

高速公路里程：2024年四川省高速公路通车里程突破1万公里，成为全国第三个破万的省份。
地铁建设：年内开通3条地铁线，地铁线网运营里程突破“650+”公里，成为全国第四个运营里程超600公里的城市。
天府机场二期：已进入前期筹备阶段，预计2025年启动建设，建成后将成为全国第二、全球第四的机场。

政策环境

全国政策方向

“市场+保障”双轨模式：政策重点围绕商品房去库存、保障房建设、优化购房政策展开。
政策频次高：2024年上半年房地产政策发布超450条，重点围绕公积金、购房补贴、降首付/利率等。

成都政策变化

全面取消限购：成都取消限购政策，推动市场回归供需基本面。
贷款政策放宽：首套商贷利率下调至3.35%，为2019年以来最低水平。
限售与增值税政策：新房与二手房限售年限为2年/3年，增值税征免统一调整为2年。

土地市场分析

土地供应与成交

供地量价下行：2024年上半年住宅类土地供应量同比下降约1成，楼面地价同比下降15%。
中心城区供地缩减：2024年上半年中心城区住宅类地块完成率仅23%，供地节奏与市场同步调整。
热点板块集中：林家坝、大源、三圣乡等板块热度高，地价上涨明显，其中林家坝地块成交楼面价达24500元/㎡，刷新成都地王。

土地市场分化

区域分化加剧：主城锦江、青羊、高新区地价超2万元，远郊地价低位。
平台公司托底：远郊土地成交多由平台公司主导，房企拿地更趋谨慎。
土地热度分布：林家坝板块房企参与度最高，累计36家报名；大源、三圣乡等板块热度较高。

城市规划与产品升级

规划调整

立体绿化政策：阳台、飘窗半开/空间比例从15%提升至20%，鼓励生态阳台、空中共享平台等设计。
地下车位优化：根据套型优化地下车位配比，提升住宅品质。
住宅层高要求：住宅层高不应低于3米，不高于3.6米，提升居住舒适度。

新区规划

天府新区：实施第四代住宅新规，生态阳台不计入产权面积，推动住宅产品升级。
配套优化：鼓励社区公共绿道、商业街区统一规划，提升居住便利性与品质。

总结

2024年上半年，成都房地产市场在宏观政策宽松与市场深度调整的双重影响下，呈现房价下跌、成交量缩减、市场信心不足的总体态势。然而，成都凭借其战略地位、人口红利和产业优势，依然保持较高的投资潜力。政策层面，全国与成都均推动“市场+保障”模式，通过降首付、降利率、取消限购等措施释放购房需求。土地市场呈现明显分化，核心区域地价高企，远郊市场冷清，房企拿地更趋谨慎，平台公司托底现象明显。整体来看，成都房地产市场仍处于调整期，但政策支持与城市发展潜力为未来市场回暖提供了基础。

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