2020年成都房地产市场回顾及2021年展望_9页_2mb

成都商业地产市场2020年总结

核心内容概述

2020年，成都商业地产市场在疫情冲击下展现出较强的韧性，尤其在写字楼、零售物业和仓储物流领域均出现不同程度的复苏与增长。随着“十四五”规划及2050发展战略的推进，成都正加速建设成渝地区双城经济圈，强化城市化与内循环发展，为商业地产市场注入新的活力。

优质写字楼市场

主要观点

• 市场回暖：2020年成都优质写字楼市场稳步复苏，全年净吸纳量达21万平方米，居全国第五。
• 供应增长：全年新增供应约33万平方米，其中82%集中在市中心，是近五年来首次超过南延线。
• 租金下行：全年租金同比下跌2.2%，但下半年跌幅收窄，市场逐步趋稳。
• 需求结构变化：乙级写字楼净吸纳量占比首次超过甲级，主要受二房东以价换量、在线教育扩张及企业成本控制影响。

行业表现

• 科技、金融行业活跃：TMT、专业服务业及金融业需求持续增长，合计占比上升。
• 科技行业韧性突出：科技新媒体（TMT）成为核心引擎，吸引大量企业入驻及扩租。
• 金融业受益于疫情：寿险、健康险需求上升，金融城区域仍具吸引力。
• 房地产需求下降：房地产建筑需求占比下降2.3个百分点，因融资环境收紧。

展望2021

• 新增供应继续增加：预计新增供应约60万平方米，其中市中心占比达69%。
• 需求多元化：科技、金融等核心行业需求增长，但部分头部企业自建总部可能分流市场。
• 区域联动加强：成都都市圈建设提速，带动基建、贸易、交运物流等行业的办公需求。

优质零售物业市场

主要观点

• 供应领先全国：全年新增零售面积约80万平方米，居全国第一。
• 市场信心恢复：春盐商圈、万象城二期等新项目推动商圈格局调整。
• 社区商业崛起：露天式社区商业项目成为开发热点，提档升级明显。
• 空置率上升：全年空置率同比上涨2.7个百分点至6.8%。
• 租金小幅下降：首层平均租金同比下跌1.9%。

行业表现

• 首店经济领先：全年引入386家首店，领跑新一线城市。
• 品牌多样化布局：奢侈品、国产美妆集合店、新能源汽车体验店等成为热门租户。
• 餐饮业态恢复：本土中高端餐饮品牌扩店意愿强烈，外来品牌下沉至近郊。
• 娱乐业态回暖：密室逃脱、街舞教室等成为高空置率项目的主要招商对象。

展望2021

• 新增供应集中于次级商圈：预计新增供应逾百万平方米，进一步拓宽消费版图。
• 灵活策略成为趋势：零售商寻求更灵活的销售网络和租约形式，以适应变化的市场。
• 运营商与零售商协作加强：在物业载体、营销推广等方面的合作关系将更加紧密。

仓储物流市场

主要观点

• 市场韧性显著：全年净吸纳量达47万平方米，同比上涨65.7%，居全国第四。
• 供应充足：新增供应约45万平方米，推动市场总存量突破450万平方米。
• 租金回调：年末高标库平均租金同比下跌4.8%，至22.7元/月/平方米。
• 区域分布集中：龙泉和青白江园区为新增供应和需求主要区域。

行业表现

• 电商与第三方物流主导：合计占比达77.6%，其中电商企业积极布局卫星仓。
• 生鲜团购需求上升：生鲜租赁面积占比由3.5%增至8.3%。
• 政策利好：RCEP签订及成渝经济圈建设，为成都物流枢纽地位提供支撑。

展望2021

• 新增供应持续增加：预计新增供应约68万平方米，市场仍将面临去化压力。
• 投资方向转变：具备“生产功能”的物流园区及综合产业物流园将成为关注重点。
• 区域发展带动需求：天府国际机场通航和东部新城建设将推动仓储需求增长。

投资市场

主要观点

• 交易数量下降：全年录得5笔大宗交易，成交金额约37亿元，同比下降81.5%。
• 交易多样性提升：标的物涵盖写字楼、商务园区、仓储物流及城市旧改项目。
• 买方结构变化：本地国企自买自用和内资商业运营商为两大主力买方，境外投资基金也有所参与。

行业表现

• 核心区域受青睐：现金流稳定的写字楼仍为投资热点。
• 仓储物流关注度上升：受电商和物流需求推动，仓储物流成为投资新方向。

展望2021

• 市场逐步复苏：预计大宗交易市场将逐步回暖，吸引新进机构投资者。
• 本地国有资本释放需求：自买自用需求将持续增长，推动市场活跃度提升。

总结

2020年成都商业地产市场在疫情中展现出较强的抗压能力与复苏潜力，尤其在写字楼、零售和仓储物流领域均有所增长。未来，随着成渝双城经济圈建设、城市更新、RCEP政策落地及本地国企和外资的持续参与，成都商业地产市场将在2021年迎来更多发展机遇，同时也需应对租金下行、供需结构变化等挑战。