2025-02-05-JLL-2024年成都商业地产市场报告_『再·平衡』_37页_4mb

2024年成都商业地产市场报告总结

核心内容概览

2024年成都商业地产市场呈现“再平衡”趋势，整体经济运行平稳，外贸进出口总额实现双位数增长，社会消费品零售总额保持稳定增长，规模以上工业增加值同比增长4.8%。与此同时，地铁客流持续上升，节假日经济表现强劲，为商业地产市场注入活力。

主要观点与关键信息

一、城市发展

1. 经济指标

• 地区生产总值：23,511.3亿元，同比增长5.7%。
• 社会消费品零售总额：10,327.1亿元，同比增长3.3%。
• 外贸进出口总额：8,390.0亿元，同比增长12.1%。
• 规模以上工业增加值：同比增长4.8%，三大产业同比增幅不一。

2. 客流分析

• 成都地铁日均客流持续上升，节假日经济升温明显。
• 2024年主要节假日A级旅游景区人数及收入均较2019年恢复良好，其中国庆节、春节、清明节等节假日表现尤为突出。

3. 城市蓝图与发展引擎

• 城市定位：成都作为西部重点城市，定位明确，空间格局持续优化。
• 协同发展：与周边城市形成联动效应，推动区域一体化发展。
• 产业招引：聚焦高端制造、数字经济、现代服务业等产业。
• 基建强化：交通、物流等基础设施持续完善，支撑城市扩张。
• 对外开放：成都作为“一带一路”节点城市，对外开放力度加大。
• 公园+：结合城市公园与商业开发，打造绿色商业生态。

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二、办公楼市场

1. 甲级办公楼

• 市场指标：总存量1,209.6万平方米，新增供应50.6万平方米，净吸纳量-3.3万平方米，空置率30.7%（同比+3.3百分点），平均租金70.4元/平方米/月（同比-9.6%）。
• 供需走势：2024年甲级办公楼市场呈现供需失衡，尤其是下半年需求大幅收缩，净吸纳量连续两季为负。
• 新增供应：主要集中在西博城、天府新区等区域，全年供应量持续增加。
• 租金走势：租金跌幅扩大，尤其在第三季度，同比降幅达12.1%。
• 未来展望：预计2025-2027年供应量持续增加，空置率维持高位，租金承压下行，但中长期有望回升。

2. 乙级办公楼

• 供需走势：整体市场供需基本平衡，但部分区域出现供过于求。
• 新增供应：主要集中在新兴区域，如高新区、武侯区等。
• 租金走势：租金小幅下行，但整体跌幅小于甲级办公楼。
• 未来展望：随着市场调整，乙级办公楼租金有望逐步回升。

3. 产业办公楼

• 市场指标：总存量1,082.7万平方米，包括产业园区（805.8万平方米）和产业楼宇（276.9万平方米）。
• 空置率：产业园区空置率41.9%，产业楼宇空置率19.5%。
• 平均租金：产业园区48.5元/平方米/月，产业楼宇56.8元/平方米/月。
• 未来展望：产业办公楼市场将继续受益于产业升级，租金和需求有望稳步提升。

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三、零售地产市场

1. 市场指标

• 总存量：1,229.2万平方米，其中核心商圈271.1万平方米，次级商圈647.6万平方米，近郊商圈310.4万平方米。
• 新增供应：全年新增供应82.0万平方米，主要集中于次级和近郊商圈。
• 净吸纳量：83.6万平方米，主要得益于新项目高入驻率及主力店填补。
• 空置率：整体市场10.6%（同比-1.5百分点），核心商圈10.2%（同比-1.4百分点），次级商圈12.4%（同比-0.9百分点），近郊商圈7.4%（同比-2.9百分点）。
• 租金走势：购物中心首层平均租金360.6元/平方米/月（同比-4.9%），核心商圈租金728.8元/平方米/月（同比-5.7%），次级商圈288.1元/平方米/月（同比-4.2%），近郊商圈196.8元/平方米/月（同比-4.5%）。

2. 供需走势

• 供应与需求：2024年市场供应回升，但由于商品零售需求疲软，租金持续下行。
• 新项目开业：温江旭辉Cmall、西源集、此地Cypark、光环购物公园、优客广场科华店、金牛招商花园城、天府招商花园城、东安天街等项目在2024年陆续开业，带动市场活跃度提升。

3. 未来展望

• 供应趋势：商业开发逐步回归成熟区域，向既有开发区域加密布局。
• 租金预测：2025-2028年租金预计继续下滑，但中长期有望回升。

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四、市场分析与策略建议

1. 需求模块

• 投资决策：需关注市场趋势和政策导向，合理配置资产。
• 办公选址：优先选择核心商圈及产业聚集区，提升资产价值。
• 数据分析：利用仲量联行数据平台，获取精准市场分析。
• 开发拿地：结合城市规划与产业需求，选择发展潜力大的区域。
• 零售选址：聚焦核心与次级商圈，注重品牌与业态组合。
• 市场研究：全面了解市场动态，把握机会。
• 定位策划：根据市场需求，制定差异化策略。
• 资管运营：优化资产运营，提升租金收益。
• 政府协会：关注政策导向，把握政府支持的项目机会。

2. 子市场与竞品分析

• 报告提供成都20个商业办公楼市场与产业办公楼市场子市场数据，包括存量、空置率、租金及需求热力数据等。
• 三级商业体系与15个商圈子市场数据，便于精准分析。

3. 市场策略分析

• 办公楼市场：价格策略调整，未来需关注市场供需变化，合理制定租金策略。
• 零售地产市场：政府政策与招商策略对市场影响显著，建议结合政策导向进行投资与运营决策。

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五、报告作者与数据支持

• 报告作者：
  • 朱建辉 Jacky Zhu：中国区零售地产及消费研究负责人，华西区研究部负责人。
  • 杜婷 Ting Du：华西区办公楼研究负责人。
  • 卢晓曦 Sissi Lu：华西区零售地产研究负责人。
  • 张潇嘉 Donna Zhang：华西区物流地产研究负责人。
  • 万嘉栋 Harold Wan、赫梓含 Jessie He、龙倩 Rebecca Long、甘甜 Tina Gan、吴晓川 Jonathan Wu：研究团队成员。
• 数据支持：仲量联行研究部与睿见数据联合提供，数据涵盖多个维度，支持深入分析与策略制定。

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六、报告适用范围

• 本报告适用于企业投资决策、商业地产开发、租赁与运营管理、政府与协会政策研究等。
• 提供定制化数据服务，满足不同客户个性化需求。

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七、版权与使用说明

• 本报告由仲量联行研究部发布，2025年版权所有，仅限内部参考。
• 未经书面许可，不得复制、传播或用于商业用途。
• 本报告基于仲量联行可靠数据来源，但未独立核实，仅供参考。

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本报告全面覆盖成都商业地产市场各细分领域，为市场参与者提供详实数据与深度分析，助力把握市场趋势，实现资产优化配置与业务增长。