20230714-远东资信-房地产发展新模式研究_11页_559kb

房地产业新模式探索与分析

研究背景

中央经济工作会议首次提出“探索房地产发展新模式”，但官方尚未给出明确定义。本文分析了旧模式存在的问题，指出了新模式的可能方向。

房地产旧模式的主要问题

• “三高”特征：高周转（压缩周期、预售回款）、高杠杆（依赖融资）、高负债
• 风险影响：
  • 房企资产负债表恶化，债务风险上升
  • 居民部门杠杆率达6130%，消费被动萎缩
  • 金融风险积聚，不良贷款率攀升
  • 土地财政依赖度高（2022年为4714%），地方财政面临转型压力

新模式的内涵

官方未明确定义，但通过中央表述提取以下关键词：

1. 房住不炒：抑制投资性需求，商品房回归居住属性
2. 因城施策：地方政府灵活应对房地产市场差异
3. 保交楼、保民生、保稳定：保障多方权益，促进市场平稳健康发展
4. 多主体供给、多渠道保障、租购并举：推动供给侧多元化和轻资产化转型

新模式的三大方向

1. 盈利新模式

• 租购并举：发展租赁住房，房企兼顾销售和租金收入，商租房与保障房并行
• 城市更新：对老旧小区、城中村等进行改造，引入多业态提升
• 代建模式：轻资产化，提供设计、工程等管理服务
• TOD模式：以公共交通为导向开发，提升土地价值
• 细分赛道：如商业地产、产业园区、康养地产等

2. 运营新模式

• 科研驱动：利用物联网、大数据等提升产品数字化、绿色化、智能化
• 网络售房：通过线上平台销售，降低成本，提高效率
• 资产管理：持有型物业，通过REITs等金融工具实现资本运作

3. 融资新模式

• REITs：盘活存量资产，产业园REITs与保租房REITs为主要方向
• 不动产私募投资基金：放宽投资标的范围，支持房企资金流转

配套政策措施建议

1. 适度放开购房限制，释放刚性和改善性需求

2. 完善预售制度，平衡现房与期房销售

3. 打通商品房与保障房通道，推动“租转购”，保障年轻人住房需求

4. 有序推进房产税，遏制投资需求，为地方提供财政支撑

总结与建议

当前房企应从盈利、运营、融资多维度探索新模式，并需配套政策支持。新模式的目标是以居住属性为导向，实现行业良性循环，推动房地产与宏观经济协调转型。

免责声明
本报告仅供阅读参考，不构成投资建议。报告内容可能涉及专业术语，不适宜所有投资者。