房地产行业2026年度策略报告_新模式下的投资机会_36页_1mb

报告摘要

房地产行业2026年度策略报告总结

核心内容

2025年我国房地产市场正处于新旧模式转换的关键时期，商品房销售、开发投资、价格等指标均出现波动，但新模式下的亮点逐步显现。二手房市场表现相对稳健，成交量保持增长，带动新房+二手房总成交量平稳。同时，“好房子”概念加速落地，推动新房市场向品质化发展，改善型需求逐步回归。未来，房地产行业可能进入磨底阶段，新发展模式有望加速构建，带来新的投资机会。

主要观点

新旧模式转换期市场表现
- 房地产市场正从大规模增量建设向增存并重转型，二手房对新房的替代效应增强。
- 2025年1-10月，全国商品住宅销售面积累计同比-7.0%，销售额累计同比-9.4%，房地产开发投资累计同比-14.7%。
- 新开工与竣工面积同比均出现双位数下降，显示市场整体供应减少。
- 70大中城新建商品房价格指数同比下滑2.6%，二手房价格指数同比下滑5.4%。
- 二手房交易占比显著提升，2025年1-10月达到44.8%，较2021年提升近25个百分点。
新模式下的亮点
- 二手房成交有韧性，带动新房+二手房销量稳定，总需求未明显收缩。
- “好房子”项目热销，首开去化率高于城市平均水平，显示高品质住宅对改善型需求的吸引力。
- 住建部推动“人、房、地、钱”要素联动机制，促进供需平衡与结构合理。
- 城市更新成为重点，核心城市涉宅地块供应占比上升，政策支持持续加码。
- 保障房建设持续推进，惠及大量居民，助力“居者有其屋”。
2026年展望
- 房地产市场可能进入磨底阶段，调整周期与幅度与海外经济体相似。
- 房价企稳时，租金回报率通常高于十年期国债收益率，平均高1.57个百分点。
- 我国百城租金收益率2.36%，高于十年期国债收益率1.80%和存款利率1.3%。
- 买房负担（28%）与租房负担（23%）接近，性价比提升，有利于推动居民购房。
- 股市上涨有助于修复居民资产负债表，对稳住楼市有积极作用。
- 2026年地产主要指标预计：商品房销售面积同比-6.0%，销售金额同比-7.8%，开发投资同比-9.0%，新开工同比-10.3%，竣工同比-11.1%。