2023-07-13-远东资信-房地产发展新模式研究_11页_559kb

房地产发展新模式研究总结

一、背景

中央经济工作会议首次提出“探索房地产发展新模式”，但官方尚未明确定义。旧模式以“高周转、高杠杆、高负债”为特征，在经济下行期间暴露诸多问题，需转向新发展模式。

二、旧模式问题与挑战

1. 资产负债表恶化：房企债务风险加剧，资金链断裂案例增多。
2. 居民杠杆率过高：居民部门杠杆率达61.30%，制约消费能力。
3. 金融风险积聚：房地产相关不良贷款率攀升，部分银行支持受限。
4. 土地财政不可持续：地方政府财政高度依赖土地出让收入。

三、新模式的基础与内涵

1. 新型城镇化带动增量刚性需求和存量改善性需求。
2. 城市更新及房地产功能转型（适老化、绿色化、数字化）。
3. 政策导向：坚持“房住不炒”、“因城施策”、多主体供给、租购并举。

四、新发展模式方向

利润模式：

• 租购并举、城市更新、代建、TOD、细分赛道。

运营模式：

• 科研驱动、网络售房、资产管理。

融资模式：

• REITs、不动产私募基金。

五、配套建议

1. 适度放开限购，释放刚性和改善性需求。
2. 完善预售制度，保障购房者权益。
3. 打通商品房与保障房通道，探索“租转购”。
4. 推进房产税，稳定地方财政并遏制投机需求。

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