20221212-东吴证券-房地产行业跟踪周报_二手成交小幅回升_证监会提出进一步扩大REITs试点范围_17页_981kb

房地产行业跟踪周报总结

核心内容概述

本周房地产行业呈现小幅回升态势，板块整体上涨2.77%，高于沪深300指数（+3.29%）和万得全A指数（+1.54%）。政策层面持续释放积极信号，证监会提出进一步扩大REITs试点范围，拓展至长租房及商业不动产，表明政策支持逐步加强。此外，多地出台房企纾困及放松政策，如重庆加快专项金融工具落地、武汉部分银行取消二环外限购、芜湖市放宽公积金限制等，显示行业政策调整持续推进。

主要观点

1. 房地产开发板块

• 市场表现：上周60城新房成交面积环比下降0.2%，但20城二手房成交面积环比增长12.4%，同比上涨25.4%。整体来看，新房销售略有回调，但二手房市场表现相对较好。
• 去化周期：16城新房去化周期为12.8个月，环比微降0.1个月，同比增加2.3个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.7个月、12.3个月、47.0个月，其中三四线城市去化周期压力较大。
• 政策支持：当前房地产行业杠杆率已大幅下降，“三支箭”政策逐步落地，政策执行力度可能超出市场预期。建议关注具备保障性租赁住房布局及优质融资能力的房企，如保利发展、金地集团、新城控股、首开股份。

2. 物业管理板块

• 市场表现：物管行业业绩出现回暖迹象，部分公司实现稳定增长。如保利物业2021年实现年收入同比增长34%。
• 行业趋势：随着政策支持，独立市场化运营模式可能成为物管行业的新出路，有助于建立品牌与规模优势。
• 建议关注：招商积余、华润万象生活、新大正等具备较强市场竞争力的物管企业。

3. 房地产经纪行业

• 市场表现：受房地产市场下行影响，中介行业热度下降，但二手房交易市场仍有一定回暖迹象。
• 政策影响：个人交易系统的完善给中介机构带来一定挑战，但中长期仍可关注行业龙头企业及区域龙头。

关键信息

2.1 房产市场情况

• 上周60城新房成交面积329.4万平，环比-0.2%，同比-29.9%。
• 2022年12月1日-9日累计成交433.5万平，同比-21.0%。
• 2022年累计成交17344.1万平，同比-33.3%。
• 上周20城二手房成交面积138.7万平，环比+12.4%，同比+25.4%。
• 2022年12月1日-9日累计成交184.6万平，同比+20.9%。
• 2022年累计成交6179.3万平，同比-13.9%。
• 16城新房去化周期为12.8个月，环比-0.1个月，同比+2.3个月。
• 一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.7个月、12.3个月、47.0个月。

2.2 土地市场情况

• 上周百城土地供应数量168宗，环比-81.1%，同比-66.9%。
• 土地供应建筑面积996.3万平方米，环比-84.8%，同比-69.8%。
• 土地成交建筑面积642.0万方，环比-86.7%，同比-85.4%。
• 成交楼面价1814元/平，环比-28.9%，同比-28.8%。
• 土地溢价率9.4%，环比+7.4pct，同比+7.7pct。
• 年初至今累计成交土地建筑面积154475.3万方，同比+3.8%。
• 累计成交楼面价2066元/平，同比-33.2%。
• 累计成交土地溢价率3.29%，同比-8.0pct。

2.3 房地产行业融资情况

• 上周房地产企业境内信用债发行规模为68.3亿元，其中“22保利发展MTN007A”发行规模最高，达20亿元。
• 年初至今房地产企业信用债发行总额达4732.8亿元，同比-9.1%。
• 华夏基金华润有巢REITs在上海证券交易所上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs，上市首日涨幅达16.84%。

行业和公司动态跟踪

3.1 行业政策跟踪

• 中央政策：证监会提出扩大REITs试点范围，推动拓展至长租房及商业不动产。
• 地方政策：
  • 武汉第五批集中供地第一场结束，7宗地块收金26.67亿元。
  • 上海第四批集中供地6宗地块成交126.8亿元，全年成交2839.5亿元。
  • 重庆加快专项金融工具落地见效。
  • 中国银行河南省分行向建业集团提供200亿元意向性授信。
  • 芜湖市放松公积金限制，三孩家庭公积金贷款额度可上浮20%。
  • 武汉市部分银行取消二环外限购。

3.2 板块上市公司重点公告

• 苏宁环球：大股东计划减持不超过3%的股份。
• 金地集团：11月签约面积同比上升12.32%，签约金额同比上升3.36%。
• 融创中国：11月合同销售金额80.4亿元，销售面积60.5万平方米。
• 碧桂园：11月合同销售金额260.1亿元，销售面积322万平方米。
• 招商蛇口：筹划发行股份购买资产并募集配套资金，股票停牌。
• 中国海外发展：11月物业销售金额241.11亿元，同比下跌11.5%。
• 新大正：首次公开发行前已发行股份上市流通，解禁数量为128,116,926股。
• 华润置地：华夏基金华润有巢REITs上市。
• 世茂集团：11月累计合同销售额为794.9亿元。
• 首开股份：11月累计签约面积282.25万平方米。
• 荣安地产：为控股子公司提供5亿元担保。
• 荣盛地产：为下属公司提供合计6.56亿元担保。

行情回顾

• 上周房地产板块（SW）涨跌幅为+2.77%，沪深300指数涨跌幅为+3.29%，万得全A指数涨跌幅为+1.54%。
• 超额收益方面，房地产板块相对沪深300为-0.52%，相对万得全A为+1.23%。
• 涨跌幅前五：中交地产（-6.27%）、广汇物流（+11.02%）、滨江集团（-1.92%）、天保基建（+1.14%）、华发股份（-2.89%）。
• 涨跌幅后五：荣盛发展（0.00%）、广宇发展（-9.85%）、金科股份（-2.59%）、*ST中房（0.00%）、*ST绿景（0.00%）。

投资建议

• 政策导向：当前行业杠杆率已大幅下降，“三支箭”政策逐步落地，政策执行力度持续增强，未来以需求侧刺激为主，辅以供给侧政策。
• 建议关注：
  • 房地产开发：保利发展、金地集团、新城控股、首开股份。
  • 物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正。

风险提示

1. 房地产调控政策放宽不及预期；
2. 行业下行持续，销售不及预期；
3. 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
4. 疫情反复、发展超预期。