20151111-广发证券-房地产行业_银十_成交表现正常_二三线边际改善好于一线_29页_2mb

报告摘要

房地产行业分析总结

核心内容

10月份全国房地产市场整体表现优于9月，商品房成交指数环比上升11%，同比增长17%，住宅成交指数环比上升13%，同比增长18%。政策环境持续宽松，中央及地方政府纷纷出台降首付、支持性政策，其中930政策效果初显，推动二三线城市成交边际改善好于一线。然而，由于前期需求集中释放和高基数效应，未来成交同比增速将逐步放缓，甚至可能在明年第二季度后出现负增长。

主要观点

成交表现：10月全国商品房成交市场表现好于9月，二三线城市成交环比改善优于一线，但一线城市同比增速大幅收窄。
政策影响：央行第四次“双降”及地方政策跟进，推动市场活跃度提升。二孩政策利好房地产中长期需求，改善性需求与学区房交易有望受益。
房价分化：一线城市房价环比继续上涨，但增速扩大；三线城市房价环比微涨，但改善动力不足；二线城市房价继续下滑。
库存与去化：全国房地产库存指数高位小幅下行，去化周期逐步改善。一线城市库存稳定，其他城市库存高位仍存。
未来展望：政策环境持续友好，但政策对成交的边际改善效应递减，预计未来两个月成交同比增速将放缓，三四线城市可能成为政策支持重点。

关键信息

全国成交情况：
- 10月全国44城市商品房成交指数为363，环比上升11%，同比上升17%。
- 39城市住宅成交指数为386，环比上升13%，同比增长18%。
- 10月百城住宅均价环比上涨0.3%，同比上涨2.07%，涨幅逐月扩大。
区域成交情况：
- 环渤海：天津、济南同比增速扩大，青岛同比增速收窄。
- 长三角：苏州、杭州、宁波成交环比大幅上升，南京环比微跌。
- 珠三角：东莞、佛山成交环比上涨，但佛山同比下滑。
- 中西部：重庆成交环比上涨87.25%，长沙、武汉成交环比上涨，但价格有所波动。
城市表现：
- 北京：商品房成交环比下降34.6%，住宅成交环比下降18.6%，二手房成交环比下降20.28%，但同比上涨71%。
- 上海：商品房成交环比上升13.4%，住宅成交环比上升5.83%，二手房成交环比下降1.94%，但同比上涨121%。
- 深圳：商品房成交环比上升26.04%，住宅成交环比上升32.50%，二手房成交环比下降42.84%，房价环比下降0.28%。
- 广州：商品房成交环比微涨0.61%，住宅成交环比微涨1.85%，二手房成交环比上涨21.6%，但均价环比下降1.2%。

投资建议

推荐标的：新挖掘的转型标的海德股份、万方发展、广东明珠；继续推荐国企改革标的投银泰、嘉宝集团、鲁商置业；关注有估值安全边际的主流地产股如万科A、保利地产。
板块投资：建议关注政策利好下的三四线城市，以及具有转型潜力和国企改革背景的房企。

风险提示

销售增速放缓：四季度销售增速放缓趋势增强，可能影响行业整体表现。
房企转型不及预期：部分房企转型进度可能低于市场预期，影响其未来发展。

分析师信息

乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

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