20210513-招银国际-中国物业服务行业_二季度看好购物中心运营商_2页_500kb

中国物业服务行业总结

核心内容

本报告由招银国际证券发布，聚焦中国物业服务行业的投资前景，重点分析物管板块在2021年第二季度的表现及未来发展趋势。报告认为，尽管住宅物业管理市场竞争加剧，但购物中心运营商因零售复苏良好及竞争有限，成为更值得投资者关注的领域。

主要观点

1. 当前物管板块表现与大市持平

• 物管板块在2021年第二季度的表现与大市持平。
• 当前行业估值对应27倍2022年预测市盈率，已反映2020-23年 $40 - 50%$ 复合年增长率的目标指引。

2. 购物中心运营商表现优于市场

• 劳动节期间（5月1-5日）零售额同比大增 $20%$（两年复合年增长率 $10%$），优于2021年3月份的 $6.3%$。
• 主要购物中心运营商表现突出，包括：
  • 宝龙：可比购物中心同比增长 $44%$
  • 万达：同比增长 $77%$
  • 金鹰：同比增长 $44%$
• 上海购物中心出租率从2020年四季度的 $89%$ 上升至2021年一季度的 $90%$，租金按季度增长 $1.3%$。
• 购物中心运营商可分享租金收入的 $5 - 10%$，因此受益于零售复苏。

3. 购物中心竞争有限，整合空间大

• 购物中心的进入壁垒较高，整体竞争仍偏小。
• 根据克而瑞数据，2021年前4个月新增物管外拓面积中，购物中心仅占 $1.5%$，而办公室、住宅、学校分别占 $35%$、$22%$、$10%$。
• 市场首十大物管运营商市占率合计低于 $15%$，显示行业整合潜力较大。

4. 轻资产模式推动行业扩张

• 多家物管公司正通过轻资产模式扩展业务，包括：
  • 宝龙：计划在2025年或以前开业50家轻资产购物中心
  • 万达：2021年已签订70家轻资产购物中心
  • CRMixc：计划在2025年或以前开业50家轻资产购物中心
• 轻资产模式具备可行性，因每年将有500-600家新开购物中心。
• 通过新品牌改造旧商场或整租后再出租，可实现品牌溢价下的租金差额。

5. 禁售期届满可能带来短期抛售压力

• 2020年四季度大量物管公司赴港上市，2021年5-6月禁售期届满后可能产生抛售压力。
• 受影响的主要公司包括：
  • 金科服务（5月17日）：股价增长 $23%$
  • 融创服务（5月19日）：股价增长 $85%$
  • 恒大物业（6月2日）：股价增长 $47%$
  • 华润万象生活（6月9日）：股价增长 $90%$

关键信息

• 行业投资评级：优于大市（维持）
• 行业首选：宝龙商业、华润万象生活、碧桂园服务
• 催化剂：2021年上半年业绩、万达商业管理可能宣布上市消息
• 投资建议：短期关注禁售期届满带来的抛售压力，长期看好购物中心运营商的整合与增长潜力。

投资评级说明

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