20191122-光大证券-物业服务行业2020年投资策略：三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型_30页_2mb

光大物业选股框架模型总结

行业变革与供给侧进化

政策推动

• 物业费市场化定价及管理资质取消，推动行业向市场化方向发展。
• 36城物业费平均涨幅达5.4%（2016-2018年），高于09-10年的2.1%。
• 政策推动下，物业服务企业数量从2013-2018年增长79%，达到12.7万家。

需求驱动

• 2018年全国人均服务性消费支出达8781元，同比增长12.5%。
• 家庭服务支出增长最快，同比增加32.1%，凸显居民对物业服务提质的需求。
• 物业服务需求强劲，预计2020年市场空间近1.2万亿元。

供给侧趋势

• 行业呈现四大边际趋势：运营平台化、运行科技化、管理全业态化、份额集中化。
• 基础服务外包率逐年提升，2018年清洁外包率60.4%，绿化43.3%，保修37%，保安24.9%。
• 通过科技手段提升管理效率，2014-2017年百强企业人均在管面积提升81%，2018年人均产值达15.15万元。

主流企业前景展望

规模增长

• 合约面积覆盖度高，主流企业合约面积覆盖度普遍在1.5倍以上。
• 碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务分别达到2.78、2.62、2.13倍。
• 竣工复苏周期加速合约面积向在管面积转化，预计2020年在管面积将达235亿平米。

利润支撑

• 成本端压力缓解，30省市最低工资涨幅趋缓，接近5%。
• 收入端市场化定价推动物业费上涨，部分城市已上调前期物业费标准。
• 增值服务成为新的利润增长点，部分企业增值服务收入占比超过50%。

选股框架：三大维度十二项量化指标

资源禀赋

• 包括新盘占比、单盘面积、区域布局、税率优惠。
• 新盘占比高通常意味着更高的毛利率。
• 区域布局广有助于享受多区域收费提升。
• 税率优惠反映企业竞争力，如高新技术企业认证、西部税收优惠、特殊注册地等。

业务经营

• 包括包干制毛利率、供应链管理、增值服务ARPU。
• 包干制毛利率反映企业运营能力，佳兆业物业、碧桂园服务、蓝光嘉宝服务分别为33%、31.9%、28%。
• 增值服务ARPU用于衡量盈利能力，绿城服务、蓝光嘉宝服务、永升生活服务分别为769元/户、550元/户、493元/户。

业务拓展

• 包括合约面积覆盖度、并购潜力、APP下载量增速。
• 合约面积覆盖度高意味着未来增长潜力大。
• 并购潜力与在管面积占比、在手现金相关，滨江服务、新城悦服务、永升生活服务分别为83%、82%、78%。
• APP下载量增速反映企业数字化能力，佳兆业美好K生活、碧桂园凤凰会、中航善达智慧物业平台分别为167%、98%、87%。

投资建议

推荐企业

• 碧桂园服务：新盘占比突出、毛利率高，合约面积覆盖度达2.78倍。
• 雅生活服务：拥有大盘优势，业主增值服务亮点明显，合约面积覆盖度达2.62倍。
• 新城悦服务：合约覆盖度高、扩张潜力大，APP下载量增速快。
• 永升生活服务：综合能力均衡，增值服务增速较快。
• 绿城服务：深耕业主增值服务，ARPU较高，是增值服务的旗帜选手。

估值与盈利预测

• 碧桂园服务、雅生活服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务均被推荐为“买入”。
• 估值方面，主流公司PE（TTM）在30-50倍之间，龙头公司估值溢价明显。

风险分析

• 人工成本上行风险：最低工资增长可能压缩利润空间。
• 增值服务拓展不确定性：需关注服务模式是否可持续。
• 关联房企依赖风险：部分企业过度依赖母公司资源。
• 外包质量控制风险：外包比例上升可能影响服务质量。

行业概况

• 截至2018年底，全国物业服务面积达279.3亿平米，同比增长13.2%。
• 行业集中度低，TOP3市占率约3.5%，TOP100市占率约38.9%。
• 增值服务成为行业新增长点，头部企业增值服务收入占比显著高于行业平均水平。

总结

• 政策与需求共同推动物业服务行业供给侧进化，行业前景广阔。
• 通过三大维度、十二项量化指标筛选优质企业，强调资源禀赋、业务经营和成长性。
• 推荐碧桂园服务、雅生活服务、新城悦服务、永升生活服务和绿城服务，这些公司具备规模与利润双支撑的潜力。
• 风险包括人工成本、增值服务拓展、关联房企依赖和外包质量控制。