固收专题研究：REITs三季报，修复、分化、扩容-20231101-华泰证券-28页_899kb

REITs 三季报总结：修复、分化、扩容

核心内容概述

2023年三季报显示，中国内地公募REITs整体表现有所修复，但不同资产类别之间仍存在明显分化。随着二级市场价格回调，REITs的长期配置价值逐步显现，但市场仍面临市场规模及交易活跃度不足等核心问题。保险资金考核办法调整或提升REITs配置性价比，消费基础设施REITs的上市有望为市场注入新活力。

主要观点

1. 高速公路REITs：业绩持续修复，通行费收入同比和环比大多改善，但收入完成率普遍不及预期。客车流量修复优于货车，部分项目如国金中国铁建因周边工程影响，货车流量下降。部分项目如平安广州广河、浙商沪杭甬等完成率较高，而华夏中国交建、华泰江苏交控等完成率较低。

2. 产业园REITs：内部分化较大，工业厂房类资产表现稳健，而部分办公楼项目出租率修复滞后。张江光大、中关村等项目出租率较低，需关注续租情况。东久、临港、合肥高新等项目出租率保持稳定，租金增长良好。

3. 环保、能源类REITs：业绩易受季节性影响，环保类REITs如富国首创水务、中航首钢绿能表现较好，能源类REITs如鹏华深圳能源表现优异，而国电投新能源受小风季影响，收入有所下降。

4. 保租房REITs：整体出租率稳定，但市场化运营的华润有巢出租率有所下滑。租金水平保持稳定或小幅上升，部分项目如泗泾、东部经开区存在出租率波动。

5. 物流园REITs：运营保持韧性，出租率维持在较高水平。部分项目如中金普洛斯REIT通州、重庆项目出租率较低，需关注后续续约情况。

关键信息

经营情况

• 高速公路：通行费收入普遍改善，但多未达预期，客车修复优于货车。
• 产业园：工业厂房表现稳健，部分办公楼出租率修复滞后，张江光大、中关村出租率较低。
• 环保、能源：受季节性影响较大，污水处理、深能源项目表现较好，国电投新能源受小风季影响，收入环比下降。
• 保租房：整体出租率稳定，但部分项目如华润有巢出租率下降。
• 物流园：出租率保持高位，但部分项目出租率较低，需关注后续签约情况。

可供分配金额完成情况

• 特许经营权类REITs：前三季度派息比率大多超过5%，如富国首创水务、中航首钢绿能、鹏华深圳能源等。
• 产权类REITs：派息比率大多低于4%，如华夏中国交建、国泰君安临港REIT等。
• 各资产类别派息比率：
  • 保租房：均在1.07%以上。
  • 产业园：在0.64%-1.37%之间，东久、合肥高新表现较好。
  • 物流园：均超过1.1%。
  • 能源类：均超过2.6%，中航京能光伏派息比率高达9.63%。
  • 高速公路：多数超过1.75%。

投资建议

• 关注高分红、盈利改善的投资机会。
• 二级市场回调后，REITs长期配置价值显现，可考虑配置分派率明显提升的项目。
• 随着消费基础设施REITs上市，市场有望扩容，吸引更多长期资金。
• 保险资金考核办法调整或提升REITs的配置性价比，有助于吸纳更多资金。

风险提示

• 数据统计估算偏差。
• 公募REITs运营风险。
• 公募REITs价格变动风险。

关键数据概览

总结

2023年三季报显示，公募REITs整体呈现修复趋势，但不同资产类别表现分化。高速公路、能源、环保类REITs表现较好，而部分产业园、保租房项目存在出租率波动。随着二级市场回调，REITs的长期配置价值逐步显现，但市场规模和交易活跃度仍需提升。保险资金考核办法调整及消费基础设施REITs的上市，有望为市场带来新活力，吸引更多长期资金。