> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场跟踪双周报总结 ## 核心内容概览 本报告为上海证券基金评价研究中心于2026年5月26日发布的REITs市场双周报，主要围绕**发行市场**、**二级市场表现**、**分红情况**和**估值情况**展开分析。报告指出，REITs市场整体表现分化，部分资产类型表现优于其他类型，且市场活跃度有所提升。 --- ## 一、发行市场 ### 1. 本期发行情况 - 本期发行的**第四只REIT**已募集完成，即将成立，发行规模为**13亿元**，平均配售比例为**0.30%**。 - 今年已发行REITs的**平均配售比例为0.40%**，仍处于较低水平。 - **首批4只商业不动产REITs**正在发行中，合计发行规模将超过**200亿元**，涉及购物中心、办公楼等业态。 - 截至目前，2026年已发行3只REITs，规模合计**80.82亿元**，较去年同期有明显下降。 - 若将正在发行的REITs计入，**2026年上半年发行数量接近去年同期**，**发行规模接近翻倍**。 ### 2. 项目储备情况 - 沪深交易所共有**17单**基础设施REITs储备项目，其中**1单**已获批（保障房扩募）。 - **产权类项目**共8单，包括2单扩募项目，涉及保障房、产业园、仓储物流、消费设施等。 - **特许经营权项目**共9单，其中清洁能源5单、收费公路3单、供热设施1单。 - 本期新增**3单**项目受理，**1单**项目状态更新。 --- ## 二、二级市场表现 ### 1. 当前市场概况 - 目前REITs市场产品数量为**82只**，总规模达**2245亿元**，其中**产权REITs**规模为**1297亿元**，**特许经营权REITs**规模为**949亿元**，两者差距仍维持在**300亿元**以上。 - 本期REITs市场整体小幅下跌**-0.89%**，**产权REITs**跌幅较大，为**-1.88%**，其中**产业园和仓储物流跌幅超过-3.5%**，而**特许经营权REITs**上涨**0.52%**，各类型资产均不同程度上涨。 ### 2. 各资产类型表现 - **产权类REITs**： - 产业园：**-4.51%** - 仓储物流：**-3.50%** - 保障房：**0.29%** - 消费设施：**0.14%** - 数据中心：**-0.19%** - **特许经营权REITs**： - 生态环保：**0.91%** - 供热设施：**0.90%** - 清洁能源：**0.03%** - 水利设施：**0.22%** - 收费公路：**0.73%** ### 3. 今年以来表现 - REITs整体微跌**-0.61%**，其中产权REITs下跌**-2.52%**，特许经营权REITs上涨**2.31%**。 - **数据中心**表现最佳，涨幅超**8%**；**产业园和仓储物流**跌幅超**-6%**。 - **生态环保和消费设施**是过去一年中唯一上涨的资产类型，涨幅分别为**3.57%**和**1.41%**，其他类型均下跌。 ### 4. 市场活跃度 - 本期市场活跃度较上期提升，**产权REITs**活跃度提升更大。 - **数据中心**日均换手率接近**1%**，**整体REITs**换手率明显高于**中证红利**，但仍低于**沪深300**。 - REITs市场与股市、债市仍保持**正相关性**。 --- ## 三、分红情况 ### 1. 本期分红 - 本期有**12只REITs**进行分红，金额为**10.14亿元**，较上期明显增加。 - **产权类REITs**本期分红金额为**4.93亿元**，**特许经营权类REITs**为**5.22亿元**。 ### 2. 2026年累计分红 - 2026年REITs市场累计分红**43.61亿元**，**分红收益率为1.90%**，高于股票市场。 - **特许经营权REITs**分红收益率为**2.45%**，**产权REITs**为**1.54%**。 ### 3. 过去一年分红表现 - REITs整体分红收益率为**5.27%**，略高于中证红利。 - **特许经营权REITs**平均分红收益率为**7.36%**，其中**收费公路**最高，为**8.48%**；**清洁能源**最低，为**4.82%**。 - **产权REITs**过去一年分红收益率为**3.77%**，其中**仓储物流**最高，为**3.90%**；**保障房**最低，为**2.70%**。 ### 4. 分红比例 - REITs成立以来分红比例普遍较高，其中**收费公路和生态环保**超过**90%**，而**供热设施和数据中心**低于**80%**。 - 预计未来REITs**密集分红**将延续。 --- ## 四、估值情况 ### 1. 产权类REITs估值 - 全部产权类REITs的**P/可供分配金额**为**22.98**，明显高于沪深300和中证红利，但低于中证500。 - **保障房REITs**估值相对较高，平均为**32.65**，**消费设施**为**24.33**，**仓储物流和产业园**在**21左右**，**数据中心**最低，为**17.53**。 - 从**P/EBITDA**来看，**产业园**估值最低，**数据中心**估值最高。 ### 2. 特许经营权REITs估值 - 由于特许经营权到期后资产可能清零，特许经营权REITs更适合采用**内部收益率**进行估值比较。 - 在相同收益增速下，**供热设施REITs**内部收益率最高，其次是**生态环保**和**清洁能源**，最后是**收费公路**。 - **收费公路**营收增长主要来源于通行量和单价，**生态环保和清洁能源**则受限于处理能力或装机容量，增长潜力较小。 --- ## 关键信息总结 - **发行规模**：2026年上半年REITs发行规模接近翻倍，但配售比例仍较低。 - **市场表现**：REITs市场整体微跌，但**特许经营权REITs**表现优于**产权REITs**，**数据中心**表现最佳。 - **分红情况**：REITs强制分红，**特许经营权REITs**分红收益率高于产权REITs，**收费公路**和**生态环保**分红比例最高。 - **估值分化**：产权REITs估值分化明显，**保障房**估值最高；特许经营权REITs更依赖**内部收益率**评估。 --- ## 风险提示 - REITs作为权益类产品，存在**市场风险、流动性风险、底层资产风险**和**政策风险**。 - 投资者需结合自身**风险承受能力**审慎决策，自行承担投资风险。