20260526-上海证券-REITs市场跟踪双周报_首批商业不动产REITs发行中_不同资产类型市场表现分化_15页_1mb

REITs市场跟踪双周报总结

核心内容概览

本报告为上海证券基金评价研究中心于2026年5月26日发布的REITs市场双周报，主要围绕发行市场、二级市场表现、分红情况和估值情况展开分析。报告指出，REITs市场整体表现分化，部分资产类型表现优于其他类型，且市场活跃度有所提升。

一、发行市场

1. 本期发行情况

• 本期发行的第四只REIT已募集完成，即将成立，发行规模为13亿元，平均配售比例为0.30%。
• 今年已发行REITs的平均配售比例为0.40%，仍处于较低水平。
• 首批4只商业不动产REITs正在发行中，合计发行规模将超过200亿元，涉及购物中心、办公楼等业态。
• 截至目前，2026年已发行3只REITs，规模合计80.82亿元，较去年同期有明显下降。
• 若将正在发行的REITs计入，2026年上半年发行数量接近去年同期，发行规模接近翻倍。

2. 项目储备情况

• 沪深交易所共有17单基础设施REITs储备项目，其中1单已获批（保障房扩募）。
• 产权类项目共8单，包括2单扩募项目，涉及保障房、产业园、仓储物流、消费设施等。
• 特许经营权项目共9单，其中清洁能源5单、收费公路3单、供热设施1单。
• 本期新增3单项目受理，1单项目状态更新。

二、二级市场表现

1. 当前市场概况

• 目前REITs市场产品数量为82只，总规模达2245亿元，其中产权REITs规模为1297亿元，特许经营权REITs规模为949亿元，两者差距仍维持在300亿元以上。
• 本期REITs市场整体小幅下跌**-0.89%，产权REITs跌幅较大，为-1.88%，其中产业园和仓储物流跌幅超过-3.5%，而特许经营权REITs上涨0.52%**，各类型资产均不同程度上涨。

2. 各资产类型表现

• 产权类REITs：
  • 产业园：-4.51%
  • 仓储物流：-3.50%
  • 保障房：0.29%
  • 消费设施：0.14%
  • 数据中心：-0.19%
• 特许经营权REITs：
  • 生态环保：0.91%
  • 供热设施：0.90%
  • 清洁能源：0.03%
  • 水利设施：0.22%
  • 收费公路：0.73%

3. 今年以来表现

• REITs整体微跌**-0.61%，其中产权REITs下跌-2.52%，特许经营权REITs上涨2.31%**。
• 数据中心表现最佳，涨幅超8%；产业园和仓储物流跌幅超**-6%**。
• 生态环保和消费设施是过去一年中唯一上涨的资产类型，涨幅分别为3.57%和1.41%，其他类型均下跌。

4. 市场活跃度

• 本期市场活跃度较上期提升，产权REITs活跃度提升更大。
• 数据中心日均换手率接近1%，整体REITs换手率明显高于中证红利，但仍低于沪深300。
• REITs市场与股市、债市仍保持正相关性。

三、分红情况

1. 本期分红

• 本期有12只REITs进行分红，金额为10.14亿元，较上期明显增加。
• 产权类REITs本期分红金额为4.93亿元，特许经营权类REITs为5.22亿元。

2. 2026年累计分红

• 2026年REITs市场累计分红43.61亿元，分红收益率为1.90%，高于股票市场。
• 特许经营权REITs分红收益率为2.45%，产权REITs为1.54%。

3. 过去一年分红表现

• REITs整体分红收益率为5.27%，略高于中证红利。
• 特许经营权REITs平均分红收益率为7.36%，其中收费公路最高，为8.48%；清洁能源最低，为4.82%。
• 产权REITs过去一年分红收益率为3.77%，其中仓储物流最高，为3.90%；保障房最低，为2.70%。

4. 分红比例

• REITs成立以来分红比例普遍较高，其中收费公路和生态环保超过90%，而供热设施和数据中心低于80%。
• 预计未来REITs密集分红将延续。

四、估值情况

1. 产权类REITs估值

• 全部产权类REITs的P/可供分配金额为22.98，明显高于沪深300和中证红利，但低于中证500。
• 保障房REITs估值相对较高，平均为32.65，消费设施为24.33，仓储物流和产业园在21左右，数据中心最低，为17.53。
• 从P/EBITDA来看，产业园估值最低，数据中心估值最高。

2. 特许经营权REITs估值

• 由于特许经营权到期后资产可能清零，特许经营权REITs更适合采用内部收益率进行估值比较。
• 在相同收益增速下，供热设施REITs内部收益率最高，其次是生态环保和清洁能源，最后是收费公路。
• 收费公路营收增长主要来源于通行量和单价，生态环保和清洁能源则受限于处理能力或装机容量，增长潜力较小。

关键信息总结

• 发行规模：2026年上半年REITs发行规模接近翻倍，但配售比例仍较低。
• 市场表现：REITs市场整体微跌，但特许经营权REITs表现优于产权REITs，数据中心表现最佳。
• 分红情况：REITs强制分红，特许经营权REITs分红收益率高于产权REITs，收费公路和生态环保分红比例最高。
• 估值分化：产权REITs估值分化明显，保障房估值最高；特许经营权REITs更依赖内部收益率评估。

风险提示

• REITs作为权益类产品，存在市场风险、流动性风险、底层资产风险和政策风险。
• 投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。