锐理-2018年8月份青岛房地产市场月度简报-2018.8-59页-5mb

青岛房地产市场月度简报总结（2018年8月）

核心内容概述

2018年8月青岛房地产市场呈现整体供销下降、价格稳中有升的趋势。政策层面，中央及地方持续加强房地产调控，打击投机炒作，同时推动以房养老、落户政策放宽等新政策。市场供需方面，商品房、住宅、别墅、商业、办公及公寓市场均出现不同程度的供需变化，其中辅城区和近郊区表现较为活跃。去化周期整体有所下降，但部分区域仍面临较大去化压力。

主要观点

• 调控政策加码：中央和地方对房地产市场调控持续加码，强调“稳地价、稳房价、稳预期”，并明确对调控不力的城市进行问责。
• 市场供需变化：8月商品房市场供销齐降，但成交均价环比上涨4%；住宅市场供销双降，但价格涨幅显著；别墅市场供销小幅下降，价格基本稳定；商业市场供销有所增加，去化压力主要集中在市南区；办公市场供销下降明显，去化周期拉长；公寓市场供销下降，去化周期有所改善。
• 区域表现差异：辅城区和近郊区是市场供销热点区域，而主城区如市南区去化压力较大。胶州市在住宅和商业市场表现突出，高新区则在办公市场占据主导。
• 市场结构调整：土地市场供应减少，但成交量大幅上升，住宅地块占比较高；商品房市场以90-130平为主力，高层产品占比最高；别墅市场以叠拼和联排为主，价格偏高。

关键信息

土地市场

• 供应：8月共出让土地20宗，建面约199万平，环比下降56%，同比增加303%。
• 成交：共成交土地54宗，建面约425万平，环比增加389%，同比增加151%。
• 结构：住宅占总成交面积的近60%，小体量地块占比达72%。
• 价格：平均楼面地价为3426元/平，9成以上土地以底价成交，市北区楼面地价最高，达7265元/平。
• 企业拿地：青特置业以21.45亿元成为本月拿地金额榜首；市北区抚顺路以南地块楼面地价最高。

商品房市场

• 新增供应：9496套，约106万平，环比下降27%，同比下降2%。
• 销售：12260套，约136万平，环比和同比分别下降15%和21%。
• 均价：14247元/平，环比上涨4%，同比上涨27%。
• 去化周期：全市商品房去化周期为11个月，原胶南市库存最高，平度市去化最快。

商品住宅市场

• 新增供应：6699套，约80.3万平，环比下降37%，同比上涨29%。
• 销售：9695套，约115万平，环比和同比分别下降12%和23%。
• 均价：13779元/平，环比上涨5%，同比上涨29%。
• 去化周期：全市商品住宅去化周期为6个月，崂山区去化压力最大。

别墅市场

• 供应：约1.9万口，环比下降1%。
• 销售：14.4万口，均价19412元/口，环比基本持平。
• 去化周期：8个月，叠拼和联排别墅为成交主力。

商业市场

• 新增供应：8.3万平，平度市供应最多。
• 销售：8.8万平，李沧区销量最大。
• 均价：18564元/平，商业街区均价最高。
• 去化周期：市南区去化压力最大，市北区、高新区去化压力较小。

办公市场

• 新增供应：4.5万平，高新区和四方区为主。
• 销售：4.9万平，环比下降48%。
• 均价：15463元/平，环比上涨6%。
• 去化周期：35个月，1.5-2.5万元/平单价段成交占比最高。

公寓市场

• 供应：约13.3万口，环比下降11%。
• 销售：7.0万口，均价15648元/口，环比上涨1%。
• 去化周期：18个月，去化速度有所提升。

广告市场

• 投放最多区域：城阳区，累计投放6次，约46.6万元。
• 项目投放：崂山区鲁商蓝岸丽舍和高新区中欧国际城为投放最多的项目。

开盘监控

• 加推项目：总计25个项目加推6663套房源，认购5575套，认购率84%，去化率下降。

营销活动

• 活动数量：57个项目开展营销活动，以DIY活动、品牌活动、营销抽奖为主。

总结

2018年8月青岛房地产市场整体呈现调控趋严、市场供需下降、价格稳中有升的态势。政策层面持续发力，强化市场监管和规范市场行为，同时推动住房保障和养老政策。市场供需方面，辅城区和近郊区表现活跃，而主城区去化压力较大。各细分市场如住宅、商业、办公和公寓均出现不同变化，需关注区域差异和产品结构。