20260505-国信证券-公募REITs周报（第64期）_一季报落地_市场震荡走弱_12页_2mb

公募REITs周报（第64期）总结

核心内容

• 市场表现：本周中证REITs指数下跌1.6%，表现弱于沪深300指数（0.8%）、中证转债（0.4%）和中证全债指数（0.0%）。年初至今，中证REITs指数下跌1.4%，而中证转债指数上涨4.9%。
• 总市值：截至2026年4月30日，REITs总市值为2246亿元，较上周减少23亿元。
• 日均换手率：全周日均换手率为0.36%，较前一周减少0.17%。
• 板块表现：除水利外，其他板块均收跌，产权类REITs平均周涨跌幅为-1.4%，特许经营权类REITs为-0.7%。
• 涨幅前三REITs：银华绍兴原水水利REIT（+2.12%）、鹏华深圳能源REIT（+1.62%）、南方顺丰物流REIT（+1.11%）。
• 交易活跃度：保障房REITs区间日均换手率最高，为1.0%；交通基础设施REITs成交额占比最高，达18.7%。
• 资金流向：主力净流入额前三名分别为中航北京昌保租赁住房REIT（3316万元）、中金唯品会奥莱REIT（1029万元）、南方顺丰物流REIT（975万元）。

一季报分析

• 营业收入：2026年一季度公募REITs合计实现营业收入60.4亿元，同比增长3.2%。
• 可供分配金额：一季度可供分配金额为31.4亿元，同比下降1.5%。
• 分派率：产权类REITs平均分派率为4.27%，特许经营权类REITs平均分派率为8.42%。
• 资产经营分化：市场行情从普涨转向结构性演绎，资产经营分化加剧。

一级市场发行

• REITs产品状态：截至2026年4月30日，交易所处在已问询阶段的REITs产品共有5只，已反馈的产品16只，已受理的产品3只。
• 新申报项目：包括中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金等。

估值跟踪

• 年化现金分派率：截至2026年4月30日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%。
• 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标。
• P/FFO：当前价格/经营产生的现金流，反映短期运营情况。
• 产权类REITs股息率：比中证红利股息率均值低38BP。
• 经营权类REITs内部收益率：与十年期国债收益率利差为368BP。

风险提示

• 公开资料数据滞后
• 二级市场价格波动风险
• 基础设施项目运营风险
• 税收等政策调整风险
• 流动性风险

二级市场走势

• 主要指数周涨跌幅排序：沪深300 > 中证转债 > 中证全债 > 中证REITs。
• 波动率对比：中证REITs波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。
• 指数表现：近一年中证REITs指数回报率为-9.2%，波动率为6.6%。

估值对比

• 图12：不同项目类型REITs估值水平和年化派息率对比。
• 图13：REITs最新估值情况和年化派息率一览。

总结

• 本周REITs板块整体表现不佳，市场震荡走弱。
• 保障房REITs交易活跃度最高，交通基础设施REITs成交额占比最高。
• 产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征和风险特征上存在明显差异。
• 一季报数据显示，REITs营业收入和可供分配金额有所增长，但分派率有所下降。
• 一级市场发行情况显示，有多只REITs产品处于不同阶段，包括已受理、已申报、已反馈等。
• 估值跟踪显示，REITs既有债性也有股性，需关注年化现金分派率、相对净值折溢价率和P/FFO等指标。
• 风险提示包括公开资料数据滞后、市场价格波动、项目运营风险、政策调整风险和流动性风险。