> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募REITs周报（第64期）总结 ## 核心内容 - **市场表现**：本周中证REITs指数下跌1.6%，表现弱于沪深300指数（0.8%）、中证转债（0.4%）和中证全债指数（0.0%）。年初至今，中证REITs指数下跌1.4%，而中证转债指数上涨4.9%。 - **总市值**：截至2026年4月30日，REITs总市值为2246亿元，较上周减少23亿元。 - **日均换手率**：全周日均换手率为0.36%，较前一周减少0.17%。 - **板块表现**：除水利外，其他板块均收跌，产权类REITs平均周涨跌幅为-1.4%，特许经营权类REITs为-0.7%。 - **涨幅前三REITs**：银华绍兴原水水利REIT（+2.12%）、鹏华深圳能源REIT（+1.62%）、南方顺丰物流REIT（+1.11%）。 - **交易活跃度**：保障房REITs区间日均换手率最高，为1.0%；交通基础设施REITs成交额占比最高，达18.7%。 - **资金流向**：主力净流入额前三名分别为中航北京昌保租赁住房REIT（3316万元）、中金唯品会奥莱REIT（1029万元）、南方顺丰物流REIT（975万元）。 ## 一季报分析 - **营业收入**：2026年一季度公募REITs合计实现营业收入60.4亿元，同比增长3.2%。 - **可供分配金额**：一季度可供分配金额为31.4亿元，同比下降1.5%。 - **分派率**：产权类REITs平均分派率为4.27%，特许经营权类REITs平均分派率为8.42%。 - **资产经营分化**：市场行情从普涨转向结构性演绎，资产经营分化加剧。 ## 一级市场发行 - **REITs产品状态**：截至2026年4月30日，交易所处在已问询阶段的REITs产品共有5只，已反馈的产品16只，已受理的产品3只。 - **新申报项目**：包括中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金等。 ## 估值跟踪 - **年化现金分派率**：截至2026年4月30日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%。 - **相对净值折溢价率**：反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标。 - **P/FFO**：当前价格/经营产生的现金流，反映短期运营情况。 - **产权类REITs股息率**：比中证红利股息率均值低38BP。 - **经营权类REITs内部收益率**：与十年期国债收益率利差为368BP。 ## 风险提示 - 公开资料数据滞后 - 二级市场价格波动风险 - 基础设施项目运营风险 - 税收等政策调整风险 - 流动性风险 ## 二级市场走势 - **主要指数周涨跌幅排序**：沪深300 > 中证转债 > 中证全债 > 中证REITs。 - **波动率对比**：中证REITs波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。 - **指数表现**：近一年中证REITs指数回报率为-9.2%，波动率为6.6%。 ## 估值对比 - **图12**：不同项目类型REITs估值水平和年化派息率对比。 - **图13**：REITs最新估值情况和年化派息率一览。 ## 总结 - 本周REITs板块整体表现不佳，市场震荡走弱。 - 保障房REITs交易活跃度最高，交通基础设施REITs成交额占比最高。 - 产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征和风险特征上存在明显差异。 - 一季报数据显示，REITs营业收入和可供分配金额有所增长，但分派率有所下降。 - 一级市场发行情况显示，有多只REITs产品处于不同阶段，包括已受理、已申报、已反馈等。 - 估值跟踪显示，REITs既有债性也有股性，需关注年化现金分派率、相对净值折溢价率和P/FFO等指标。 - 风险提示包括公开资料数据滞后、市场价格波动、项目运营风险、政策调整风险和流动性风险。