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REITs板块回归冷静，产业园产品蓄势待发

核心内容

2022年9月12日至18日，基础设施公募REITs市场整体表现平稳，周平均涨跌幅为-0.61%。尽管股票市场整体下跌，REITs板块仍展现出一定的抗跌性，尤其在保障性租赁住房板块中表现突出，上涨0.29%。与此同时，产业园REITs受到市场热烈追捧，多只产品在发售当天即告结束募集。

主要观点

• 政策支持持续增强：广东省发文推进REITs等新型融资工具试点，江门市也积极跟进；上海、江苏、浙江联合发文支持长三角示范区高质量发展，提出推动基础设施REITs联动发展，探索“长三角REITs培育中心”建设。
• 市场表现分化：各REITs板块涨跌幅差异较大，保障性租赁住房板块表现最佳，而能源基础设施板块跌幅最大。整体成交额环比下降23.4%，换手率略有下降。
• 产品发行进展显著：华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新智造产业园REIT及国泰君安东久新经济产业园REIT等多只REITs进入发售阶段，市场关注度较高。
• 收益分配与估值情况：富国首创水务REIT迎来2022年首次收益分配，分红方案为1.463元/10份。部分REITs估值偏高，如富国首创水务、鹏华深圳能源等，需警惕潜在风险。
• 投资建议：建议持续关注新REITs发行进度，尤其是产业园类产品；同时关注保租房REITs市场表现，以及鹏华深圳能源REIT的长期表现。

关键信息

本周政策及市场动态

• 广东省：发布《广东省加快推进城镇环境基础设施建设的实施方案》，推进REITs试点，拓宽融资渠道。
• 长三角示范区：上海、江苏、浙江联合发文，支持基础设施REITs联动发展，鼓励联合运营和跨区域管理新模式。
• 江门市：在预算管理制度改革方案中提出通过REITs拓宽基础设施融资渠道。

本周REITs量价走势分析

• 整体表现：REITs板块平均下跌0.61%，但保障性租赁住房板块逆势上涨0.29%。
• 表现前三：中金厦门安居REIT（+1.71%）、红土盐田港REIT（+0.44%）、华夏北京保障房REIT（+0.12%）。
• 表现最差：国金中国铁建REIT（-2.34%）。
• 交易活跃度：整体成交额环比下降23.4%，其中仓储物流板块下降最显著（-45.8%）；保障性租赁住房板块换手率最高（1.52%）。

本周REITs估值及收益率情况

• 估值收益率：在0.53%至7.57%之间，其中平安广州广河（7.57%）、华夏中国交建（7.39%）和浙商沪杭甬（5.60%）表现较好。
• PV乘数较高：富国首创水务（1.51）、鹏华深圳能源（1.48）、华夏北京保障房（1.46）和红土深圳安居（1.46）估值偏高，存在一定风险。

主要申报项目审批进展

• 已受理项目：华夏和达高科产业园REIT于9月14日获深交所受理。
• 已发售项目：国泰君安临港创新智造产业园REIT（9月19日-20日发售）、国泰君安东久新经济产业园REIT（9月20日-21日发售）、华夏合肥高新REIT（9月14日提前结束募集）。

风险提示

• 底层资产经营不及预期：受疫情影响，可能影响REITs底层资产的收益表现。
• 政策落地不及预期：相关支持政策可能未能如期推进，影响市场预期。
• 数据测算偏差：市场数据可能存在统计或测算误差。

投资建议

• 关注新发行REITs：多地储备REITs项目，建议持续跟进，捕捉打新机会。
• 关注保租房REITs：三大保租房REITs上市以来涨幅均超30%，本周逆势上涨，表现优异。
• 关注鹏华深圳能源REIT：该产品自上市以来表现良好，交易活跃，本周下跌1.83%，但累计涨幅达39.03%。

行业评级

• 看好：REITs板块整体表现优于沪深300指数，建议增加配置比例。

法律声明

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