联合信用评级-2019年中国房地产行业信用风险展望-2018.12-17页_1mb

2019年中国房地产行业信用风险展望总结

核心内容

2019年房地产行业整体保持稳定，但面临一定的信用风险。行业运行状况、供需变化、竞争格局、政策调控以及企业融资与盈利情况均呈现出分化趋势。随着政策环境的调整、融资渠道的收紧和市场销售的放缓，房企的财务压力有所增加，尤其是高杠杆、扩张激进、盈利能力差及短期债务高的企业面临更大的资金链风险。

主要观点

• 行业运行状况：房地产开发投资在土地购置费和新开工面积的支撑下维持高位，但2019年投资增速面临下行压力。施工面积回暖对投资形成支撑，但竣工面积仍处于探底状态。
• 资金来源：房企销售为房地产开发投资提供了近50%的资金来源，2018年资金面有所改善，但整体仍面临较大压力。
• 政策调控：2018年政策延续“房住不炒”总基调，但部分城市出现小幅松动，尤其是二线城市可能率先放松。三四线城市则持续受到棚改货币化政策调整的压制。
• 竞争格局：行业集中度不断提升，大型房企在资金、品牌、资源等方面占据明显优势，融资集中度提高，资金更倾向于财务稳健、高评级的优质房企。
• 信用风险：2019年房企债券集中偿付压力较大，尤其是2019~2021年期间，高杠杆房企信用风险上升，大型优质房企信用相对稳定。

行业整体运行状况

开发投资情况

• 2018年1~11月房地产开发投资同比增长9.70%，但增速较前9月有所回落。
• 一线城市投资增速回升，二线城市波动下行，三线城市增速快速下降。
• 房地产开发投资主要由建筑工程投资和其他费用（土地购置费）构成，2018年其他费用增速达峰值后开始下滑。

资金到位情况

• 房企到位资金同比增长7.60%，其中自筹资金增长最快，达10.00%。
• 其他资金占比约50%，主要来源于销售回款。
• 央行三次降准释放流动性，但整体资金面仍偏紧。

行业供需情况

销售情况

• 2018年1~11月全国商品房销售面积和销售额增速均降至历史低位。
• 一线城市销售增速下降明显，三四线城市虽保持一定增长，但未来去化压力加大。
• 部分城市出台松绑政策，但整体调控基调未变，对需求提振有限。

库存情况

• 全国房地产库存去化周期自2018年起回升，说明市场供给大于需求。
• 房企通过降价促销、加快推盘来改善去化情况。

行业竞争态势

• 房地产行业集中度不断提高，大型房企在资产规模、拿地能力、融资渠道等方面占据优势。
• 2018年1~10月，前10名和前20名房企销售额占比分别达25.37%和34.35%，强者恒强趋势明显。
• 融资集中度提升，资金更倾向于财务稳健型房企。

行业政策

• 2018年政策坚持“房住不炒”，但部分城市出现松动，尤其是二线城市。
• 棚改货币化政策收紧，对三四线城市房地产市场形成持续压力。
• 地方政府通过调整供给结构、加强市场监管、发展租赁市场等方式推动市场稳定。

发债房企经营情况

资产与负债

• 截至2018年6月底，样本房企平均资产规模增至1,170.18亿元，行业集中度提升。
• 大型房企资产负债率和净负债率显著高于中型和小型房企。
• 龙头房企资产和存货规模远高于中小房企，且增长明显。

盈利能力

• 龙头房企盈利能力较强，销售毛利率和净资产收益率均高于中小房企。
• 2017年和2018年上半年，房企整体利润空间扩大，盈利能力提升。

现金流

• 房企销售商品、提供劳务收到的现金增加，经营性净现金流由负转正。
• 2018年上半年，房企经营性现金流改善，但短期偿债能力仍面临一定压力。

房地产行业信用风险展望

• 政策端：2019年政策可能从过紧向稳定过渡，但“房住不炒”总基调不变，调控政策将更趋因城施策。
• 供给端：土地购置费增速回落，土地市场遇冷，预计2019年投资增速有所放缓，但新开工和施工面积仍保持一定增长。
• 需求端：销售仍将延续调整，一二线城市销售增速可能触底回升，三四线城市销售压力加大。
• 企业层面：大型优质房企信用稳定，而高杠杆、扩张激进、盈利能力差及短期债务高的房企面临较大违约风险。

关键信息总结

• 投资增速：2019年房地产开发投资增速预计有所回落，受土地购置费和新开工面积影响。
• 资金压力：房企资金面边际改善，但整体仍偏紧，尤其面临2019年债券集中偿付压力。
• 政策调控：政策延续“房住不炒”基调，但部分城市出现松动，尤其是二线城市。
• 行业集中度：房地产行业集中度持续提升，大型房企优势明显，融资集中度提高。
• 信用风险：2019年房企信用风险分化，大型优质房企相对稳定，而部分高杠杆房企面临资金链风险。

图表摘要

• 图1：房地产开发投资同比变化情况
• 图2：房地产开发投资分城市同比变化情况
• 图3：房地产开发投资构成增速情况
• 图4：房地产资金来源构成增速情况
• 图5：土地购置面积、新开工面积、施工面积和竣工面积同比变化情况
• 图6：商品房销售面积分城市同比变化情况
• 图7：一、二、三线城市成交土地溢价率
• 图8：房地产投资资金来源情况
• 图9：房企平均存货变化情况
• 图10：房企平均预收款项变化情况
• 图11：样本房企债券到期期限分布情况
• 图12：房企资产情况对比
• 图13：样本房企资本结构情况对比
• 图14：样本房企短期偿债能力对比
• 图15：样本房企盈利情况对比

总结

2019年中国房地产行业整体保持稳定，但信用风险有所分化。大型优质房企在土储、融资、盈利能力等方面具有明显优势，信用相对稳定；而高杠杆、扩张激进、盈利能力差及短期债务高的房企则面临较大的资金链风险。政策调控持续，但部分城市出现松动，预计2019年行业将逐步进入调整期，市场供需关系进一步优化。