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碧桂园2018年11月财务及市场分析总结

核心内容概览

• 公司概况：碧桂园控股（02007:HK）是总部位于广东的私营房地产开发商。
• 市场数据：2018年11月的收盘价为9.67港币，目标价调整为9.35港币。52周高低价为19.16/7.71港币，市值（港币）为209,307百万。
• 分析师信息：Kris Li，分析师编号A0230511040076，联系方式lihong@swsresearch.com。

主要观点

销售趋弱

• 碧桂园11月权益合约销售金额为340亿元，环比和同比均下降16%。
• 由于房地产市场整体趋冷，10月和11月的权益合约销售金额分别为404亿元和337亿元，同比增速从7%转为负增长。
• 前11个月累计权益合约销售金额达4900亿元，同比增速从上半年的50%收窄至30%。
• 合约销售均价持续下降，10月环比下降3%，11月环比下降9%，同比下降9%。

投资收缩

• 自2018年7月后，公司大幅减少土地开支，9月之后几近暂停。
• 11月末权益总土储面积为2.08亿平米，相当于2018年全年预测销售面积的3.7倍。
• 一二线城市土储占比14%，三线和更低阶城市分别占比21%和65%。
• 平均土地成本下降约5%至2405元/平米，占销售均价比例从28%降至26%。

债务偿还压力

• 公司赎回了60亿港币的一年期零息可转债，并发行了78亿港币的新五年期可转债，票息为4.5%，转股价为12.584港币。
• 离岸票据总规模达83亿美元，境内债券规模为390亿元人民币。
• 2019年境内债券到期金额为70亿元人民币，若债券持有人对重置利率不满，公司可能需提前偿还190亿元人民币。
• 10月下旬，公司将2+2年期限的债券利率从3.2%上调至6.4%，但仍赎回了10亿元人民币中的2亿元人民币。

评级与目标价

• 维持中性评级（Hold），并将目标价调整为9.35港币，较当前价格有3%的下行空间。
• 每股核心净利预测值保持不变，但每股净资产值预测下调7%至17港币。
• 目标净资产值折价从35%扩大至45%，以反映销售放缓和现金流压力。

关键信息

销售表现

• 2016-2018年：权益合约销售金额分别为150,729亿元、223,776亿元、343,978亿元。
• 同比增速：2016年增长35%，2017年增长48%，2018年增长54%。
• 2019年预测：销售增速预计为27%，2020年预测为25%。
• 每股核心净收入：2016年0.51元，2017年1.21元，2018年1.47元，2019年预测1.84元，2020年预测2.21元。

财务指标

• 市盈率（PE）：2016年6.0，2017年8.8，2018年6.6，2019年预测5.5，2020年预测4.6。
• 市净率（PB）：2016年1.0，2017年2.3，2018年1.8，2019年预测1.5，2020年预测1.2。
• 净资产折价：从35%调整至45%。

债务情况

• 离岸票据：总额为83亿美元。
• 境内债券：总额为390亿元人民币，2019年到期金额为70亿元人民币，可能需提前偿还190亿元人民币。
• 可转债：公司发行了总额为78亿港币的五年期可转债，票息为4.5%，转股价为12.584港币。

未来展望

• 预计2019年房地产下行趋势将进一步深化，尤其在三四线低阶城市。
• 债务压力和销售放缓可能对公司的现金流和估值产生负面影响。

总结

碧桂园在2018年11月面临销售趋弱和投资收缩的压力，其权益合约销售金额下降，销售均价持续走低。公司大幅减少土地开支，并调整了可转债的票息和转股价。分析师维持中性评级，并将目标价调整为9.35港币，反映对销售和现金流的担忧。未来，随着房地产市场进一步趋冷，公司可能面临更大的挑战。