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报告摘要

碧桂园服务分拆上市及公司分析总结

核心内容

碧桂园控股（2007 HK）宣布其物业管理服务板块碧桂园服务（CG Services）将于6月19日于香港独立上市，以股票派发形式向所有碧桂园股东分配。此分拆旨在提升公司整体业务的独立性和市场价值，同时增强其在物业管理行业的竞争力。

主要观点

分拆上市计划：
- 碧桂园服务将向所有碧桂园股东派发股票，每持有8.7股碧桂园股份将获得1股碧桂园服务股份。
- 股权登记日为6月12日，上市后碧桂园服务将成为中国物业管理板块中管理面积第二大的公司，仅次于彩生活。
- 碧桂园服务管理约440项物业，服务约100万业主，管理面积覆盖中国28个省、市及自治区的240多个城市。
财务表现：
- 2015-2017年，碧桂园服务的营业收入分别为16.7亿、23.6亿、31.2亿人民币，其中物业管理基础服务收入占比分别为86%、83%、81%。
- 毛利率分别为30.6%、33.9%、33.2%，归属股东的净利润分别为2.2亿、3.2亿、4.0亿人民币。
- 在已上市的物业管理公司中，碧桂园服务2017年净利润位居第一。
估值分析：
- 截至2018年，碧桂园服务的市盈率（PE）为11.1倍（2018E），低于行业龙头绿城服务（31倍PE）。
- 公司当前港股估值18年PE仅为个位数，远低于行业平均水平，显示出其潜在的投资价值。
销售与市场扩张：
- 碧桂园于2017年成为中国市场最大的物业开发商，合约销售额达5500亿人民币（+78% YoY）。
- 2018年1-4月合约销售额为2575亿人民币（+30% YoY），预计全年销售额将超过7000亿人民币（+27% YoY）。
- 公司土地储备主要集中于低阶城市，占比高达65%，显示出其在三四线城市的竞争优势。
融资策略：
- 碧桂园在2018年初通过配股融资230亿港币，发行156亿港币一年期零息可转债及9.5亿美金高息票据。
- 公司还探索其他融资渠道，如租赁住房REITs和销售回款资产证券化，以缓解融资压力。
评级与目标价：
- 尽管市场对房地产板块整体悲观，但分析师仍维持对碧桂园的“Outperform”评级。
- 调整后目标价为17.30港元，较原目标价17.98港元下调，但仍具备14%的上涨空间。
- 预计2018-2020年每股核心净利分别为1.36元、1.71元、2.13元，分别同比增长19%、26%、25%。

关键信息

公司信息：
- 创始人杨国强家族持有约57%股份。
- 2017年碧桂园服务合同管理总面积为3.3亿平米，收费管理面积为1.2亿平米。
市场表现：
- 2018年物业管理板块在香港上涨35%，显著跑赢大盘。
- 碧桂园服务在港股的估值18年PE仅为个位数，远低于行业平均。
财务预测：
- 2018-2020年收入分别为3130.78亿、4078.88亿、5315.87亿人民币。
- 2018-2020年净利润分别为300.67亿、37607亿、46663亿人民币。
风险因素：
- 房地产再融资政策收紧，影响市场情绪。
- 融资压力和现金流状况可能对投资者构成担忧。