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上海商业地产市场四季度总结

核心内容概述

2024年第四季度，上海商业地产市场整体呈现供需失衡、租金下行、投资活跃度下降的态势。各细分市场表现各异，其中办公楼和仓储物流市场面临较大压力，而零售物业市场则相对稳定，商务园区市场在供应增加和需求疲软的背景下也出现去化放缓。物业投资交易笔数创历史新高，但交易总额下降，反映出市场活跃度与投资信心的不匹配。

主要观点与关键信息

1. 整体经济与市场数据

• GDP：2024全年同比增长 +5.0%
• 社零总额：2024年1-11月同比下降 -3.1%
• 固定资产投资：2024年1-11月同比增长 +5.6%

2. 办公楼市场

• 新增供应：四季度新增供应 15.5万平方米，主要来自新天地板块和世纪大道板块。
• 净吸纳量：仅 5,172平方米，季末空置率升至 22.1%。
• 租金变化：租金报价环比下降 -1.5%，有效租金环比下降 -1.6%。
• 行业需求：
  • 金融行业占比 23%，主要来自投资管理、保险、信托与银行。
  • TMT行业稳居第二，占比 14%，主要来自软件系统开发和平台互联网。
  • 专业服务业需求上升至 12%，生物医药需求占比提升至 11.7%。
• 未来展望：
  • 未来六个月预计新增供应 80万平方米，政策宽松或提振市场。

3. 零售物业市场

• 新增供应：吉宝静安中心（4.3万平方米）开业，带动全市净吸纳量 3.8万平方米。
• 空置率：保持 8.2%，环比持平。
• 租金变化：首层租金环比下降 -0.5%，为 32.6元/天/平方米。
• 业态趋势：
  • 餐饮仍是主力，聚焦高性价比平价中餐。
  • 服饰品牌首店布局活跃，高端设计师品牌及户外运动品牌持续入驻。
  • 美容、理疗和娱乐类服务业态需求增长。
• 未来供应：未来六个月预计新增供应 117万平方米，主要来自核心商圈和新兴板块。

4. 仓储物流市场

• 新增供应：西南区域新增 33万平方米，主要为多层坡道物业。
• 净吸纳量：四季度净吸纳量 -15,414平方米，需求疲软。
• 空置率：升至 28.6%，较去年上升 14个百分点。
• 租金变化：环比跌幅扩大至 -3.5%，每月每平方米 43.8元。
• 区域分化：
  • 青浦、金山空置率接近或超过 50%。
  • 核心子市场如浦东空港、临港出现租户搬迁，导致空置率上升。
• 未来展望：
  • 未来六个月预计新增供应 71万平方米，主要集中在临港和松江。
  • 国家扩大内需政策或推动市场复苏，租金有望止跌企稳。

5. 商务园区市场

• 新增供应：四季度新增 32.8万平方米，全年累计供应 920,467平方米，同比增长 37.6%。
• 净吸纳量：四季度 43,935平方米，环比上升，但同比缩减一半。
• 空置率：升至 22.3%，为过去10年最高点。
• 租金变化：租金报价环比下降 -0.1%，有效租金环比下降 -6.1%。
• 行业需求：
  • TMT、消费品制造业、生物医药和工业品制造业为主要需求行业。
  • 内资占比 64%，本土企业占比 12%，外资占比 24%。
• 未来供应：未来六个月新增供应 95万平方米，集中在张江、漕河泾、浦江和青浦。

6. 物业投资市场

• 交易笔数：四季度录得 32笔交易，创历史新高。
• 交易总额：四季度交易总额 99.4亿元，环比下降 -49.9%，全年累计交易 119笔，总额 625.4亿元，同比下降 -24.2%。
• 交易结构：
  • 办公楼交易贡献 61% 的交易金额。
  • 零售物业交易占比提升至 22%。
  • 企业买家占比 46%，主要购买写字楼、商铺及酒店。
  • 本地民营地产公司交易占比 33%，险资与地产基金投资较为谨慎，合计占比 9%。
• 投资趋势：
  • 投资型交易主导，但单笔交易规模缩小。
  • 保租房项目成为国资租赁住房品牌关注重点。

未来展望

• 政策影响：上海政府工作会议提出的宽松货币和经济政策或将提振写字楼市场。
• 市场趋势：
  • 办公楼市场供应压力大，需政策支持以改善需求。
  • 零售市场供应增加，但核心商圈仍具吸引力。
  • 仓储物流市场供需失衡，但未来有望因政策支持和供应减少而复苏。
  • 商务园区市场需通过优化营商环境和产业生态链建设来稳定发展。
• 投资方向：核心资产价值凸显，具备稳定运营和价格预期的资产更受青睐。

关键数据汇总

数据来源

• 上海统计局
• 世邦魏理仕研究部
• 2025年1月

世邦魏理仕团队

• 陆燕：华东区研究部负责人
• 胡优优：中国区研究部副董事
• 邹欣辰：华东区研究部资深分析师
• 乔梦洋：中国区研究部资深经理
• 何天：华东区研究部分析师

业务联系

• 陈学海：执行董事，战略顾问部中国区负责人
• 邮箱：Alex.chen@cbre.com

办公地址

• 世邦魏理仕上海分公司
• 地址：上海市静安区南京西路1225号锦沧文华广场17至18层